Alla ricerca di un nuovo equilibrio turistico

Pirmin Schilliger

La legge sulle abitazioni secondarie (LASec) tocca da vicino dieci degli undici comuni della regione di Prettigovia/ Davos. L’economia non ne ha risentito particolarmente, né sul fronte del turismo né su quello dell’edilizia, che può vantare un volume più che sufficiente di commesse nel segmento delle ristrutturazioni.

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Sull’onda dell’andamento generale e dell’aumento dei prezzi per le residenze secondarie, anche i costi delle abitazioni primarie hanno registrato un marcato rincaro. Klosters e Davos cercano di invertire la tendenza promuovendo miratamente la costruzione di abitazioni primarie attraverso la concessione in diritto di superficie di particelle di proprietà comunali e la partecipazione a progetti di edilizia abitativa. L’obbligo di annunciare la trasformazione di abitazioni primarie realizzate in virtù del diritto previgente in residenze secondarie dovrebbe inoltre permettere di individuare per tempo sviluppi non auspicati del mercato immobiliare.

Region Davos Klosters. Davos wäre mit seinem reichen Angebot an kulturellen Aktivitäten und dem dichten Busnetz ideal für ältere Leute. Davos, den 28.10.2021 Copyright: Regiosuisse / Priska Ketterer

Con contratti di diritto edilizio o misure di pianificazione del territorio, i comuni appoggiano i progetti turistici di nuovi alberghi e alloggi secondari sfruttati a scopi turistici. Si cerca di ottimizzare l’occupazione delle strutture turistiche con approcci innovativi. Ne è un esempio il progetto sostenuto dalla Nuova politica regionale (NPR) «Alles-auseiner-Hand» lanciato da una giovane impresa per rinnovare e affittare alloggi di vacanza di cui i proprietari hanno ceduto l’usufrutto. L’iniziativa «Alpine Sabbatical» è invece un modello che si rivolge alle persone che vogliono prendersi un periodo sabbatico dalla loro realtà professionale. Include 20 alloggi e propone pacchetti specifici per i suoi ospiti. Il progetto «Wohnraumstrategie für Senioren und andere Neustarter», dal canto suo, è stato promosso dalle regioni Prettigovia/Davos e Albula per invogliare i proprietari di abitazioni secondarie a partecipare maggiormente alla vita sociale e, perché no, trasformarli in residenti permanenti.

progettimodello.ch

alpinesabbatical.ch

neustarter.info

regiosuisse.ch/npr-it

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Hasliberg e i suoi «residenti secondari»

Jana Avanzini

Sull’onda di preoccupazione generata dall’approvazione nel 2012 dell’iniziativa sulle abitazioni secondarie, molte località turistiche svizzere si sono attivate. Tra le numerose iniziative lanciate, figura un progetto che richiama gli ospiti alle loro responsabilità: l’associazione Netzwerk Hasliberg raggruppa circa 250 persone originarie del luogo e proprietari di residenze secondarie che vogliono impegnarsi per una buona qualità di vita nel comune.

È stato uno shock per Hasliberg, soprattutto per il settore della costruzione, quando nel marzo 2012 è stata approvata l’iniziativa «Basta con la costruzione sfrenata di abitazioni secondarie!» con il 50,6 percento dei voti. All’epoca le residenze secondarie nel comune erano oltre il 60 percento. A Hasliberg l’iniziativa è perciò stata sonoramente bocciata, come in molti altri comuni alpini. La decisione non ha mancato di suscitare grande incertezza per le sue implicazioni concrete.

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«La discussione ha permesso di capire che non si poteva semplicemente aspettare di vedere che impatto avrebbero avuto le nuove disposizioni», afferma Alex Willener che aveva acquistato il suo chalet proprio in quel periodo. Esperto di scienze sociali e docente alla Scuola universitaria di Lucerna, è impegnato attivamente in diversi progetti sia a Lucerna che a Hasliberg ed è stato cofondatore di «Zukunft Hasliberg», un progetto lanciato dal comune bernese dopo l’approvazione dell’iniziativa e cofinanziato dalla Nuova politica regionale (NPR).

Pro invece che contro il Comune

Nell’ambito del progetto sono stati istituiti ben dodici gruppi di lavoro, ad esempio per l’agricoltura, la mobilità e la gioventù. Nel 2016 il gruppo di lavoro riguardante i proprietari di abitazioni secondarie ha dato vita a Netzwerk Hasliberg, un’associazione che figura oggi tra i 16 «buoni esempi» in Svizzera nell’ambito dell’analisi degli effetti della legge sulle abitazioni secondarie.

«Ci sono anche cattivi esempi», ricorda Willener. In alcune località turistiche i proprietari di residenze secondarie si sono uniti per difendere i loro interessi contro quelli del comune. «Questo è l’esatto opposto di quello che vogliamo raggiungere noi», prosegue. «Si tratta soprattutto di creare una rete per restituire qualcosa al luogo del quale beneficiamo».

«Per il comune la rete è una manna», afferma Arnold Schild, sindaco di Hasliberg. «Approfittiamo a piene mani di questo impegno». Lo scambio tra il comune e il comitato è molto proficuo, tanto che l’associazione è riuscita a conquistarsi i favori della popolazione, per natura piuttosto riluttante se non diffidente.

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Donare e lavorare

Maja Bachmann è cresciuta a Hasliberg. Il piccolo e luminoso chalet nel quale sta preparando il caffè si trova esattamente dove un tempo sua nonna coltivava l’orto. Dalla finetra si scorgono l’Eiger, le cime degli Engelhörner e il Wetterhorn. Una vista imprendibile.

Maja potrebbe essere l’emblema dell’associazione: spirito turistico, origini locali ma a lungo lontana e ora «residente secondaria», una definizione che usa volentieri e che esplicita bene le intenzioni dell’associazione: fare in modo che i proprietari di abitazioni secondarie si distinguano dalla massa anonima di ospiti. Per dirla altrimenti, attraverso l’associazione i proprietari vogliono impegnarsi sul posto per promuovere Hasliberg e favorire la messa in rete.

Netzwerk Hasliberg sostiene la località e il suo sviluppo sia in sul piano finanziario che su quello concettuale e dei valori. Ciò significa nel concreto sostenere finanziariamente progetti locali tramite la quota sociale o, spesso, con donazioni supplementari. «Abbiamo potuto sostenere il parco di freestyle, il Waldspielgarten (un’iniziativa extrascolastica che offre ai bambini la possibilità di svolgere attività ludiche nel bosco), un bus serale, una pumptrack per bike, varie settimane a tema nelle scuole, il progetto Generationenhaus Hasliberg o i cacciatori tramite l’acquisto di droni per individuare e salvare i cuccioli di capriolo», racconta Maja.

I membri dell’associazione collaborano inoltre alla manutenzione e alla pulizia della rete di sentieri escursionistici, del laghetto, delle piste da sci e dei pascoli alpini.

Residenti secondari danno una mano in piccoli lavori di manutenzione e ripristino; da sinistra Beat Kiser, Jos Willi (municipale di Hasliberg), Vreni Haefeli, Brigitta Kiser© regiosuisse

Dare per avere

Inizialmente l’associazione contava 61 soci, oggi sono 250 (Maja ha appena spedito la documentazione per l’iscrizione del 250° socio). Una cifra ragguardevole se si considera che le abitazioni secondarie sono alcune centinaia, ma l’obiettivo rimane 300.

«Poco più del 20 percento dei soci sono abitanti di Hasliberg», afferma Maja. «Anche questo dato potrebbe essere migliorato, magari coinvolgendo persone attive nell’edilizia e nella ristorazione». Oltre a persone che si impegnano attivamente, cercano lo scambio e partecipano alle iniziative, l’associazione accoglie anche persone che versano la quota sociale per ottenere semplicemente delle informazioni.

Molte di loro possiedono la loro casa da generazioni e tornano a Hasliberg regolarmente. Spesso le si sente affermare: «Vorremmo restituire qualcosa alla regione perché di fatto prendiamo senza dare».

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Realtà turistica

Naturalmente le critiche non mancano. Molti si lamentano dei turisti, dei loro rifiuti e del loro modo di fare. «A volte ho però anche l’impressione che molte persone nelle regioni uristiche svizzere non si rendano conto di quanto siano dipendenti dal turismo, nell’edilizia tanto quanto nella ristorazione o in inverno dalla stazione sciistica», osserva Maja.

Lei stessa conosce questa dipendenza per esperienza diretta: «Quando ero piccola, ogni primavera ci trasferivamo con con armi e bagagli nella casetta adiacente per affittare la casa grande ai turisti. Con quei soldi potevamo comperare cose che altrimenti non avremmo mai potuto permetterci».

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Letti caldi

Per Maja a Hasliberg i famigerati letti freddi non sono un tema d’attualità e tanto meno costituiscono un problema. L’occupazione di case e appartamenti è buona. Maja svolge un’attività indipendente e ha addirittura trasferito il suo posto di lavoro a Hasliberg: «In settimana sono qui e trascorro i finesettimana o il tempo libero a casa, a Koppigen».

Alex Willener passa almeno un finesettimana su due a Hasliberg e non condivide l’opinione di Maja Bachmann: «La maggior parte degli appartamenti di vacanza svizzeri sono occupati solo cinque settimane l’anno». La questione è tuttavia delicata. Si potrebbe per esempio segnalarne la disponibilità oppure raccontare che anche amici e parenti usano lo chalet. In questo modo si incoraggerebbe anche altri a seguire l’esempio: «La questione è una sola: condividere lo spazio», sintetizza Willener. 

netzwerk-hasliberg.ch

regiosuisse.ch/banca-dati

regiosuisse.ch/npr

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Un piano direttore intercomunale al servizio dello sviluppo turistico

Nathalie Jollien

I comuni tra loro confinanti di Crans-Montana, Icogne e Lens, nelle Alpi vallesane, presentano un tasso di abitazioni secondarie del 62 %. Dall’entrata in vigore, nel gennaio 2016, della nuova legge federale sulle abitazioni secondarie (LASec), nota anche come Lex Weber, sul territorio di questi comuni non sono praticamente più state costruite residenze secondarie. Thomas Ammann, responsabile di Arcalpin, ufficio di pianificazione specializzato nelle regioni di montagna, si esprime a nome dei tre comuni: «Dopo una difficile fase di adattamento, ora le amministrazioni comunali gestiscono piuttosto bene la maggior parte degli aspetti legati alla LASec, in particolare chiedono prove di domicilio agli acquirenti di residenze principali in costruzione. Per gli alberghi e le abitazioni utilizzate esclusivamente per soggiorni di breve durata, ritengo invece che la LASec ponga ancora seri problemi ai comuni turistici di montagna. La possibilità di trasformare vecchi alberghi in abitazioni secondarie è considerata un incentivo a cessare definitivamente l’attività.»

Strumento di pianificazione e di coordinamento, il piano direttore intercomunale adottato dai tre comuni costituisce un mezzo efficace per gestire le conseguenze della nuova LASec. Ha permesso alle amministrazioni comunali di chiarire l’applicazione della legge e di fissare condizioni quadro precise per favorire la costruzione di nuove strutture alberghiere e salvaguardare quelle esistenti. Sono stati mappati i fabbisogni in termini di nuovi alberghi e le ubicazioni ideali ad accoglierli sono state determinate e indicate sui piani di zona dei comuni. In futuro le aree individuate potranno ospitare esclusivamente strutture alberghiere. Gli alberghi esistenti che hanno una certa importanza per la stazione turistica sono preservati mediante misure di pianificazione del territorio e la loro ristrutturazione viene agevolata.

cransmontana.ch

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Un villaggio come albergo

Peter Jankovsky

Reception centralizzata e camere sparse in un intero villaggio: questo è il concetto di «albergo diffuso» nato in Italia negli anni Settanta dopo il terribile terremoto del Friuli. L’idea è quella di riutilizzare abitazioni abbandonate ma in buono stato, contribuendo quindi a rivitalizzare i villaggi. Oggi il modello è interessante soprattutto per le regioni periferiche dove i villaggi rischiano di spopolarsi ed essere abbandonati. In Italia esistono attualmente circa 150 alberghi decentrati che occupano edifici storici ristrutturati con gusto. L’offerta soddisfa l’esigenza di autenticità di molti ospiti e permette loro di vivere fianco a fianco con la gente del posto fruendo al contempo di servizi alberghieri.

Vacanze a Corippo (TI) © regiosuisse

La pandemia di coronavirus ha favorito e favorisce lo sviluppo di questa proposta alberghiera. Gli ospiti apprezzano le piccole abitazioni o camere dotate di angolo cottura sparse in un centro abitato: si sentono più liberi e al tempo stesso maggiormente protetti dal rischio d’infezione. Il concetto di «albergo diffuso» ha preso piede anche in Svizzera. Nel 2017 è stato aperto un albergo di questo tipo, cofinanziato dalla NPR, nel centro storico della cittadina giurassiana di Porrentruy; dal mese di aprile 2021, il suo tasso di occupazione risulta particolarmente elevato e la durata di permanenza degli ospiti è aumentata. Due altri alberghi diffusi si stanno sviluppando in Ticino. La struttura di Scudellate, nella Valle di Muggio, funziona già a titolo sperimentale dalla fine del mese di giugno 2021 e suscita un notevole interesse turistico. L’altro albergo si trova in Val Verzasca, a Corippo, un tempo il più piccolo Comune svizzero; aprirà le sue porte nella primavera del 2022 e ha già ricevuto un premio quale iniziativa particolarmente innovativa. 

albergodiffuso.com

alberghidiffusi.it

corippoalbergodiffuso.ch

fondazionecorippo.ch/de/albergo-diffuso

albergodiffuso.ch

regiosuisse.ch/npr

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Swiss Alpine Hotels

Nel 2015 una dozzina di alberghi della regione del Frutigland hanno avviato una cooperazione per ottimizzare la gestione delle attività e risparmiare tempo e soprattutto denaro («regioS 13»). Per quanto si sia ridimensionata, la cooperazione ha permesso di superare la pandemia.

Unire le forze

La gestione alberghiera sta diventando sempre più complessa e le piccole strutture a conduzione familiare sono messe a dura prova. Grazie alla collaborazione avviata sei anni fa che permette loro di raggruppare le ordinazioni, gli alberghi di Adelboden, Kandersteg e Frutigen possono beneficiare di buone condizioni di acquisto per beni e servizi. Questa soluzione offre sicurezza e invoglia a realizzare nuovi investimenti e cambiamenti. Il progetto, che inizialmente coinvolgeva undici alberghi, ora ne conta solo sette. La collaborazione è buona e particolarmente intensa nel settore del marketing e delle soluzioni digitali. Per quanto l’idea di impiegare il personale in varie strutture sia stata accantonata, il progetto continua ad incontrare vivo interesse anche oltre i confini regionali.

swissalpinehotels.ch

Strategia del turismo della Confederazione

Il 10 novembre 2021 il Consiglio federale ha adottato la nuova Strategia del turismo che definisce gli orientamenti futuri della politica della Confederazione in questo ambito. Gli obiettivi della precedente strategia (migliorare le condizioni quadro, promuovere l’imprenditoria, sfruttare le opportunità della digitalizzazione e perfezionare l’attrattiva e la visibilità dell’offerta turistica) hanno dato buone prove e saranno mantenuti, ma verranno completati dal nuovo obiettivo «contribuire allo sviluppo sostenibile». Per l’attuazione della strategia, la Confederazione continuerà a appoggiarsi sui quattro strumenti di promozione collaudati: lnnotour, Società Svizzera di Credito Alberghiero (SCA), Svizzera Turismo e Nuova politica regionale (NPR). Si punta inoltre ad aggiornare e rafforzare la promozione degli investimenti della Confederazione nel quadro della SCA e della NPR.

seco.admin.ch/turismo

Abitazioni secondarie tra sfide e opportunità

Pirmin Schilliger & Urs Steiger
La legge sulle abitazioni secondarie (LASec) entrata in vigore cinque anni fa si sta dimostrando un valido strumento per lo sviluppo sostenibile del turismo, come dimostrano alcuni studi realizzati per conto della Segreteria di Stato dell’economia (SECO) e dell’Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE). L’attuazione delle nuove disposizioni si sta tuttavia rivelando estremamente impegnativa. Per garantire un avvenire al turismo, le regioni e i comuni interessati dovranno necessariamente intraprendere processi di adattamento anche complessi e cercare nuove soluzioni. È quanto emerge dai numerosi progetti, molto diversi tra loro, lanciati di recente in questo ambito.
Atmosfera autunnale a Flims (GR) © regiosuisse

L’11 marzo 2012 il popolo svizzero ha approvato l’iniziativa volta a limitare le abitazioni secondarie e i «letti freddi», ossia le abitazioni utilizzate solo per brevi periodi di tempo. L’iniziativa, che proponeva di limitare la percentuale di abitazioni secondarie al 20 per cento dell’intero patrimonio immobiliare, interessa direttamente circa 400 comuni, situati quasi esclusivamente nello spazio alpino. Per questi comuni l’accettazione dell’iniziativa è stata un vero e proprio shock. Quelli con un’incidenza di residenze secondarie particolarmente elevata (hotspot) temevano un crollo della loro economia.

Meno grave del previsto

L’impatto non è stato però così catastrofico, se non altro perché, dopo l’accettazione di stretta misura dell’iniziativa, ci è voluto del tempo prima che l’attuazione facesse sentire i suoi effetti. Su incarico della SECO e dell’ARE, gli esperti delle società di consulenza BHP, IC Infraconsult e Rütter Soceco 1 nonché della Scuola universitaria di Lucerna (HSLU) 2 hanno studiato in modo approfondito l’evoluzione effettiva del mercato delle abitazioni secondarie nel periodo compreso tra il 2013 e il 2019. L’analisi ha fornito risultati significativi. Stefan Lüthi, professore all’Istituto di economia aziendale e regionale (IBR) della HSLU, che ha esaminato le ripercussioni sulle imprese, spiega che subito dopo l’accettazione dell’iniziativa in molte regioni di montagna si è osservato un boom edilizio, essenzialmente perché il divieto di costruzione non si applicava ai progetti approvati prima della fine del 2012. Ovunque, ci si è affrettati a realizzare i progetti già autorizzati. Parallelamente, durante il periodo di validità delle disposizioni transitorie sono state presentate nuove domande di costruzione. Così, in molte località un numero considerevole di nuove abitazioni secondarie è stato messo sul mercato nel 2013 e nel 2014.

Una legge efficace

Il numero di autorizzazioni a costruire è sceso solo a partire dal 2015, ossia quando l’attuazione della legge sulle abitazioni secondarie (LASec) e della relativa ordinanza (OASec) si è concretizzata, stabilizzandosi poi, dopo l’entrata in vigore delle nuove disposizioni, nettamente al di sotto della media storica. Nel 2019, l’anno che ha preceduto lo scoppio della pandemia di COVID-19, nei comuni maggiormente interessati dalla LASec sono state rilasciate circa 2000 licenze di costruzione per abitazioni secondarie, circa tre volte meno rispetto agli anni del boom, tra il 2006 e il 2008. Stefan Lüthi avanza una conclusione provvisoria: «Globalmente, la costruzione di case di vacanza è in forte calo dall’accettazione dell’iniziativa sulle abitazioni secondarie». L’iniziativa, quindi, non ha arrestato il consumo di superficie, ma lo ha ridotto in misura significativa e ha favorito un utilizzo più parsimonioso del suolo.

L’organizzazione di tutela dell’ambiente Helvetia Nostra non la pensa evidentemente allo stesso modo, come dimostrano i 1600 ricorsi che ha inoltrato tra il 2013 e il 2019 per opporsi a domande di costruzione. 687 di questi sono stati accolti in tutto o in parte, mentre 541 sono stati dichiarati privi di oggetto, per esempio perché nel frattempo la domanda di costruzione era stata ritirata. Inizialmente i ricorsi si sono focalizzati su progetti nel Cantone del Vallese. Con il passare del tempo il loro numero complessivo è diminuito nettamente grazie a una prassi di attuazione più consolidata e rodata.

Case di vacanza a Lenk (BE) © regiosuisse

Settore edilizio e immobiliare sotto pressione

Non si è verificata nemmeno la catastrofe economica paventata in seguito dell’entrata in vigore la LASec. La legge, infatti, non ha avuto ripercussioni evidenti sulla domanda nel settore alberghiero e paralberghiero. Stefan Lüthi rileva che ad essere più toccato dalla LASec è stato, senza grandi sorprese, il settore edilizio e immobiliare. Ma anche qui, il calo è stato inferiore alle previsioni. Se è vero che nei comuni contraddistinti da un forte mercato delle abitazioni secondarie l’attività edilizia ha subito un calo di circa il 20 per cento, è anche vero che le aziende più grandi e diversificate hanno resistito bene, sviluppando nuovi segmenti di mercato e ampliando il loro raggio d’azione alle aree di pianura. Inoltre, negli ultimi anni sono state investite maggiori risorse finanziarie nella manutenzione e nella ristrutturazione delle abitazioni secondarie esistenti. Il settore della costruzione ha beneficiato del boom di licenze e del boom edilizio – che hanno condotto addirittura a un’eccedenza di offerta – come pure delle deroghe concesse, che hanno permesso la costruzione di abitazioni secondarie in relazione con strutture ricettive organizzate. A questo si aggiungono molti progetti di risanamento avviati nel settore alberghiero nei quali è prevista, a determinate condizioni, la possibilità di convertire in abitazioni secondarie una percentuale della superficie utile principale della struttura ricettiva compresa tra il 20 e il 33 per cento.

Pacchetto di misure a effetto rapido

Il fatto che lo sviluppo economico nelle aree maggiormente interessate dalla LASec sia stato migliore rispetto alle previsioni è anche merito delle misure adottate dalla Confederazione, tra cui il pacchetto di misure in materia di politica del turismo approvato dal Parlamento nel 2015 con l’obiettivo esplicito di mitigare gli impatti negativi della LASec. Tra queste, il programma d’impulso turistico 2016‒2019 con il quale sono stati stanziati ulteriori 10 milioni di franchi in favore di Innotour, 38 milioni di franchi per la Nuova politica regionale (NPR) e un importo massimo di 150 milioni per crediti supplementari nell’ambito della NPR. Inoltre, il prestito supplementare di 100 milioni di franchi concesso nel 2011 alla Società svizzera di credito alberghiero (SCA) è stato prorogato fino al 2019.

Come precisa Lüthi, molti dei progetti di adeguamento avviati mirano a intensificare l’occupazione delle abitazioni secondarie e degli alberghi all’insegna del motto «Letti caldi anziché freddi». L’effetto collaterale auspicato è un’accelerazione del cambiamento strutturale in atto, ossia il passaggio da un turismo monostagionale a un turismo destagionalizzato. I nuovi modelli d’affari nati dal 2013 nell’economia privata, soprattutto nell’edilizia e nel settore immobiliare (vedi sotto), mostrano – parallelamente ai progetti di adeguamento sostenuti dalla Confederazione, dai Cantoni e dai comuni – che nello spazio alpino persistono reali possibilità, nonostante la LASec, di proseguire su una via promettente verso un futuro turistico sostenibile.

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Nuove opportunità e possibilità grazie alla LASec

La società di consulenza IC Infraconsult ha cercato di classificare i progetti di adattamento e le nuove soluzioni secondo ambiti tematici e per ogni categoria ha selezionato esempi di buone pratiche che presentiamo qui di seguito 3.

  • Strumenti normativi e fiscali

Tassa di soggiorno a Grächen (VS) e Val de Bagnes (VS): il comune di Grächen ha modificato il regolamento sulla tassa di soggiorno con effetto dal 1° maggio 2018 e da allora riscuote un forfait annuale sulle abitazioni secondarie pari a 46 pernottamenti. Si tratta di una misura semplice dalla quale le autorità si aspettano un importante effetto leva, dato che la percentuale di abitazioni secondarie nel comune si attesta al 68 per cento. In caso di debole occupazione, infatti, il nuovo sistema comporta un forte rincaro della tassa, incitando i proprietari ad affittare le loro residenze secondarie il più spesso possibile. Finora, però, il nuovo modello di calcolo ha avuto solo parzialmente l’effetto sperato. Come previsto, i ricavi della tassa di soggiorno sono raddoppiati, ma il numero di pernottamenti è rimasto costante. Ciò nonostante, Roman Rogenmoser, CEO della società Touristische Unternehmung Grächen AG, stila un bilancio positivo. Il modello ha dato buone prove: il dispendio e i costi amministrativi legati alla fatturazione sono diminuiti progressivamente e l’organizzazione turistica dispone di entrate quasi costanti tanto nei periodi floridi quanto in quelli di crisi. Rogenmoser, tuttavia, rimane scettico sulla possibilità di una migliore occupazione delle abitazioni secondarie. Per molti proprietari affittare la propria abitazione a terzi è praticamente fuori questione, un modello comportamentale che potrebbe probabilmente essere cambiato solo ricorrendo a incentivi finanziari più importanti. È quanto sta cercando di fare il comune di Val de Bagnes, nel Basso Vallese, dove la tassa di soggiorno riscossa per i pernottamenti di terzi può essere dedotta dalla tassa forfettaria applicata alle abitazioni secondarie. Dall’introduzione del nuovo sistema tariffario, il tasso di occupazione delle seconde case in Val de Bagnes è aumentato.

  • Strumenti strategici e di pianificazione

Strategia territoriale «St. Moritz 2030»: la LASec, le direttive di pianificazione cantonali e la pressione ad agire hanno spinto il comune di St. Moritz a lanciare nel 2017 il progetto «St. Moritz 2030» con l’obiettivo di elaborare una visione e una strategia per lo sviluppo della destinazione attraverso un processo partecipativo che ha coinvolto la popolazione e gli ospiti. Per la località engadinese la sfida principale è rappresentata dal livello dei prezzi del mercato immobiliare. Le numerose abitazioni secondarie (quota: 57 %), peraltro care, costituiscono di fatto il riferimento di mercato, contribuendo così a far aumentare anche i prezzi delle superfici residenziali e commerciali, che diventano sempre più inaccessibili per gli abitanti e le imprese locali. Dall’adozione di «St. Moritz 2030» nel 2019, il comune ha sostenuto attivamente i progetti di costruzione che offrono alloggi o spazi commerciali a prezzi ragionevoli: a livello di pianificazione e di procedura, ma anche con incentivi di tipo normativo e attraverso una politica immobiliare più attiva. Il comune sta anche cercando di far aumentare l’offerta di «letti caldi» cercando il dialogo con i proprietari e promuovendo modelli di marketing e di alloggio mirati. Il municipale Reto Matossi è convinto che i processi abbiano contribuito a inserire il tema degli alloggi a prezzi accessibili nell’agenda strategica. Si tratta ora di dimostrare la validità della strategia in sede di attuazione, per esempio attingendo a terreni di proprietà comunale e ad immobili di proprietà privata per la realizzazione di alloggi a prezzi accessibili.

  • Nuove strutture operative e di governance

Erni Bau AG a Flims (GR): dopo l’entrata in vigore della LASec, l’impresa di costruzioni, che ha sede in uno dei comuni «hotspot» maggiormente interessati dal fenomeno delle abitazioni secondarie, ha rafforzato la sua strategia di diversificazione sviluppando ulteriori segmenti di mercato (p. es. risanamento energetico, trasporto ferroviario), nuove aree di attività (in tutto il Cantone dei Grigioni, SG, VS) e nuovi modelli d’affari. Tra le altre cose, ha creato un portafoglio immobiliare che comprende attualmente un centinaio di appartamenti in affitto. Il CEO Marc Grünenfelder ritiene che, con la strategia adottata, l’impresa sia sulla buona strada, anche perché si era già diversificata in precedenza. La Erni Bau AG trae vantaggio anche dalla sua vicinanza al centro urbano di Coira, dove negli ultimi anni ha potuto consolidare la sua posizione di mercato.

Al contrario, piccole imprese di costruzione nelle destinazioni turistiche periferiche sono state parzialmente costrette a ridimensionare la loro attività. Per esempio, in seguito all’entrata in vigore della LASec, la Freidig Bau AG di Lenk (Simmental) ha visto crollare fatturato, profitti e numero di dipendenti del 20-30 per cento, un dato che non tiene ancora conto del calo registrato nel 2020 a seguito della pandemia di coronavirus.

  • Comunicazione e gestione della conoscenza

Progetto Innotour «Marketing di destinazione grazie ai proprietari di abitazioni secondarie» a Davos/Klosters (GR): il progetto, condotto dall’Institut für Systemisches Management und Public Governance (IMP-HSG) dell’Università di San Gallo sotto la direzione del professor Christian Laesser, mostra come i proprietari di abitazioni secondarie potrebbero contribuire maggiormente al marketing di destinazione attraverso un sistema di incentivi e di servizi associati. Le singole misure e proposte, che si basano su test di mercato e workshop in varie destinazioni turistiche, includono eventi regolari di informazione e di incontro, sconti per manifestazioni e infrastrutture per il tempo libero e supporto organizzativo per eventi privati e aziendali o voucher per nuovi proprietari.

  • Offerte di prestazioni, piattaforme digitali

Piattaforma WarmesBett.ch: il progetto di piattaforma, lanciato nella regione Surselva già nel 2010 dalla Derungs Quinter Immobilien AG di Lumbrein (GR), funge da modello per altre piattaforme regionali analoghe. Con WarmesBett.ch, la Derungs Quinter AG offre un servizio completo di gestione professionale dell’affitto di appartamenti e case di vacanza senza che i proprietari si debbano preoccupare di nulla. Il servizio comprende tutto, dalla prenotazione al contratto, dalla consegna delle chiavi alla pulizia. Oggi la piattaforma propone 80 oggetti. «Abbiamo scelto consapevolmente di non sfruttare fino in fondo le potenzialità del mercato poiché sul piano logistico e del personale non siamo in grado di gestire una crescita supplementare», osserva il direttore Gian Derungs. Una grande sfida è trovare sufficiente personale di pulizia affidabile per i numerosi impieghi di breve durata. Derungs sottolinea che i momenti più critici sono a febbraio e a inizio marzo di sabato, quando gli inquilini di 50 o 60 appartamenti escono e ne entrano di nuovi. Malgrado le limitate possibilità di crescita, Derungs traccia un bilancio positivo e sottolinea che il modello di business ha dimostrato nel complesso di essere valido. Il coronavirus ha impresso un ulteriore impulso: il numero di pernottamenti generati tramite WarmesBett.ch ha superato quota 19 000 nel 2020, il 40 per cento in più rispetto all’anno precedente con lo stesso numero di letti.

  • Progetti edili e immobiliari

Swisspeak Resort, Meiringen (BE): la LASec permette tuttora, a determinate condizioni, di costruire nuove abitazioni secondarie o appartamenti. Questa possibilità genera nuovi concetti ricettivi, come lo Swisspeak Resort di Meiringen. Il complesso, costato 30 milioni di franchi e realizzato in due anni, contiene 79 appartamenti e 426 posti letto ed è stato inaugurato alla fine del 2019. Il Resort è sorto su una zona turistica speciale creata negli anni 1990 e rimasta inutilizzata per 15 anni fino a quando la Resalpina GmbH ha preso l’iniziativa. Grazie al sostegno fornito dalla NPR in fase di concezione, la Resalpina GmbH ha sviluppato il complesso turistico fino alla costruzione, vendendolo poi al Mountain Resort Fund SICAV. Il fondo è gestito da Interhome AG, che ha già registrato un tasso di occupazione dell’80 per cento nel primo anno di attività. La società Resalpina GmbH sta progettando altri nove resort. Tuttavia, non è detto che nelle altre destinazioni i progetti vadano in porto così facilmente come a Meiringen: i quattro progetti più avanzati a Laxeralp (VS), Klosters, Arosa e Savognin (GR) sono attualmente bloccati da ricorsi.  

A manifestare un forte interesse per i nuovi concetti di resort sono soprattutto le ferrovie di montagna e le funivie, tanto che oltre il 40 per cento delle imprese di trasporto sono attive in questo settore. Se è vero che il concetto di integrazione verticale dove un operatore aspira a fornire un’offerta di vacanze completa non è nuovo, è anche vero che è stato ulteriormente incentivato dalla LASec. Uno dei pionieri in questo senso è il gruppo Weisse Arena di Laax (GR) con il suo «rocksresort».

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Sulla strada giusta

Anche se la LASec non suscita entusiasmi ovunque, tutti gli attori del settore la giudicano positivamente sia nell’ottica della pianificazione del territorio che in quella ecologica. C’è un ampio consenso sul fatto che riuscirà a fermare la dispersione insediativa nei comuni interessati e a promuovere uno sviluppo sostenibile del settore paralberghiero, rafforzando e migliorando ulteriormente le qualità paesaggistiche e turistiche.

Alcune regioni e comuni, come Davos/Prättigau (GR) o la Val d’Anniviers (VS), hanno reagito in modo proattivo alla LASec; altri, come la località molto ricercata di Grindelwald, sono rimasti sorprendentemente calmi. Questo dimostra che la pressione e la disponibilità ad adattarsi variano molto da una regione all’altra. Le destinazioni turistiche che intendono continuare a crescere nel settore paralberghiero devono cercare nuove ricette. Ma è chiaro per tutti che non ci sono soluzioni facili: la strada verso un turismo di successo passa quasi sempre da un insieme composito di progetti e misure coordinati tra loro.

Intensificare le attività di comunicazione

Gli autori delle analisi di impatto hanno constatato che la conoscenza esistente sull’attuazione della LASec non sempre raggiunge i comuni interessati o i vari referenti. Raccomandano perciò di promuovere il livello di conoscenza tra questi attori e quindi di aumentare il più possibile la sicurezza a livello di programmazione. Gli esperti raccomandano inoltre alla Confederazione, ai Cantoni e ai comuni interessati di migliorare le condizioni di finanziamento dei progetti di adattamento con misure supplementari e prestazioni mirate in modo da aumentare la certezza della pianificazione.

Per accelerare l’adeguamento alla LASec e coordinare il cambiamento strutturale che ne consegue sfruttando nel contempo le opportunità, occorre ampliare le competenze delle autorità preposte alle autorizzazioni edilizie, dei promotori e dei committenti e svilupparne di nuove. Secondo gli studi di impatto, il modo migliore per farlo è utilizzare i canali di comunicazione consolidati delle associazioni di categoria e delle organizzazioni di promozione economica, avvalersi del sostegno degli Uffici federali coinvolti (SECO, ARE) e attivare gli strumenti di sviluppo regionale e turistico come Innotour, la NPR e la Società svizzera di credito alberghiero (SCA).

Dopo aver preso conoscenza del rapporto al Consiglio federale sulle analisi di impatto della LASec, la Confederazione ha riconosciuto che l’attuazione della legge e la base di conoscenze devono essere migliorate e sta pianificando le prime misure in tal senso. Tuttavia, non ritiene necessario modificare la legge, anche perché i processi di adattamento non si sono ancora conclusi.

In definitiva, tutti gli sforzi messi in campo dovrebbero favorire anche il cambiamento strutturale in atto da un turismo monostagionale a un turismo destagionalizzato e continuare così a sostenere il processo di trasformazione dei letti «freddi» in letti «caldi». Se questo processo si concretizzerà, le destinazioni diventeranno più sostenibili, maggiormente orientate al futuro e più resilienti.  

are.admin.ch/abitazionisecondarie

regiosuisse.ch/ npr-it

sgh.ch

seco.admin.ch/ innotour

Gli insegnamenti della legge sulle abitazioni secondarie

Pirmin Schilliger & Urs Steiger

Quali sfide sono chiamati ad affrontare comuni e regioni nell’attuazione della legge sulle abitazioni secondarie (LASec)? Il quadro legislativo offre anche nuove opportunità? Questi i temi su cui hanno dibattuto, in occasione della tavola rotonda regioS, Stefanie Lauber, responsabile dell’ufficio tecnico del Comune di Zermatt (VS) e membro del gruppo di accompagnamento per l’analisi d’impatto della legge sulle abitazioni secondarie, Norbert Hörburger, docente alla Scuola universitaria professionale dei Grigioni e responsabile del perfezionamento professionale nel campo del turismo, e Heinrich Summermatter, presidente dell’Alleanza dei proprietari di residenze secondarie.

I tre esperti sono unanimi nell’affermare che, malgrado le limitazioni poste dalla LASec, le opportunità di sviluppo turistico sul mercato delle residenze secondarie restano intatte. Secondo il professor Hörburger, la LASec ha innescato un processo di riflessione sul tema delle abitazioni secondarie che sta già portando i suoi frutti. Sono stati introdotti incentivi per l’acquisto di vecchi appartamenti, che altrimenti sarebbero rimasti invenduti. Si cercano ora nuove idee e approcci innovativi, come per esempio modelli d’investimento per la costruzione di immobili sfruttati a scopi turistici. La loro implementazione richiederà tuttavia, a detta del docente universitario, grande perseveranza da parte di chi sviluppa i progetti. Il maggiore potenziale turistico sta nella trasformazione dei letti freddi in letti caldi ma i proprietari di residenze secondarie sono restii ad affittare i loro immobili nei periodi in cui non li utilizzano.

Norbert Hörburger Chur © regiosuisse

Heinrich Summermatter spera nel cambio generazionale e sottolinea: «La prossima generazione sarà molto probabilmente più aperta a un approccio diverso nell’utilizzo delle abitazioni secondarie». Il professor Hörburger è convinto che il tempo giochi a favore della locazione. A suo parere, è tuttavia fondamentale che ai proprietari di residenze secondarie venga offerto di affittare i loro immobili in modo semplice e conveniente, proponendo e impiegando nuovi modelli di gestione delle strutture. Dal canto suo, Stefanie Lauber attira l’attenzione sul numero crescente di proprietari di residenze secondarie che utilizzano i propri appartamenti per il telelavoro e si rammarica che manchi ancora un preciso status giuridico per questo tipo di situazione.

Heinrich Summermatter Lenk © regiosuisse

L’esperta auspica inoltre una legge più flessibile che tenga maggiormente conto delle particolarità comunali e regionali. A Zermatt suscitano preoccupazione per esempio l’andamento dei prezzi e la contrazione dell’offerta di residenze principali a prezzi ragionevoli. Nell’imminenza della stagione invernale, quando la popola­zione residente passa da 5700 a 7500 abitanti nel giro di poche settimane, la situazione risulta sempre particolarmente precaria. «Per molti lavoratori stagionali, trovare un alloggio a prezzi abbordabili è una vera e propria impresa», ribadisce Lauber. 

Stefanie Lauber Zermatt © regiosuisse

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In Iffwil im fruchtbaren Berner Mittelland bewirtschaftet Klaus Zaugg sechzehn Hektaren Boden, von denen ein Viertel Pachtland und rund 3,5 Hektaren Wald sind. Seit zwei Jahren wird der Hof nicht mehr als klassischer Familienbetrieb geführt, sondern als Biohof Zaugg AG. Was genau steckt hinter der landwirtschaftlichen Aktiengesellschaft?

«Unser Hof ist zwar flächenmässig eher klein, doch die Bewirtschaftung nach biodynamischen Grundsätzen gemäss Demeter ist ziemlich aufwändig. Hinzu kommt, dass wir unsere Erzeugnisse auch selber verarbeiten und vermarkten. Täglich gehen wir ‹z Märit›, im Wochenturnus nach Bern und auf sechs weitere Märkte in der Region. Wir verkaufen an unserem Stand mehr als 150 verschiedene Produkte, vor allem frisches Gemüse, aber auch Obst, Beeren, Molkereiprodukte, Fleisch, Konfitüre, Honig und noch vieles Weiteres. Wöchentlich bedienen wir rund 700 Stammkunden.

Wir beschäftigen 30 bis 35 Leute, die sich rund 1700 Stellenprozente teilen. Damit erreichen wir personell fast schon die Grösse eines KMU. Hauptsächlich aus diesem Grund haben wir uns 2019 vom Modell des klassischen Familienbetriebs verabschiedet und eine AG gegründet. Diese wird von einer fünfköpfigen Geschäftsleitung geführt. Die Organisationsform gibt uns den notwendigen Spielraum für unsere gesamte Wertschöpfungskette, zu der zum Beispiel auch Milchverarbeitung in unserer eigenen Hofkäserei gehört.

Ich selbst bin für den Gemüsebau verantwortlich, der im regenerativen Anbau erfolgt. Das bedeutet, dass wir den Boden nicht pflügen, sondern nur oberflächlich bearbeiten. In Zukunft möchten wir beim Anlegen der Felder mehr auf die Topografie achten. Ziel ist es, die Erosion und den Wasserabfluss möglichst zu stoppen. Wir pflanzen Baumreihen, die den Wind brechen und die Verdunstung reduzieren. Die Förderung des Wasserkreislaufs über das Mikroklima wird immer wichtiger, denn in den vergangenen Jahren gab es immer wieder Trockenperioden, sodass wir unsere Kulturen bewässern mussten. Der Klimawandel wird immer mehr zu einer Herausforderung. Zum Beispiel tauchen plötzlich neue Arten auf wie seit einigen Jahren die Kirschessigfliege, die unsere Beerensträucher befällt.

Unsere grösste Aufmerksamkeit gilt einem gesunden Boden, denn er ist unsere eigentliche Lebensgrundlage. Aus ästhetischen Gründen und zur Förderung der Artenvielfalt haben wir im Laufe der Jahre eine vielfältige Hecke und Hochstammobstgärten gepflanzt. Zehn Bienenvölker, also rund 300 000 Bienen, sorgen dafür, dass die Äpfel, Birnen, Kirschen, Pflaumen, Zwetschgen und Mirabellen wachsen und gedeihen. Vielfalt ist uns auch auf den intensiv bewirtschafteten Gemüsefeldern wichtig. Dabei sind wir ständig am Ausprobieren von neuen Saaten und Sorten. Neuerdings ernten wir Süsskartoffeln und Borlotti-Bohnen, eine beliebte und gesunde Hülsenfrucht.

Nach getaner Arbeit geniesse ich es, über unseren Hof zu spazieren und den Blick über die Felder, Bäume und Hügel schweifen zu lassen. In dieser Landschaft, die für mich Arbeits- und Erholungsraum ist, bin ich ganz zu Hause. Ich überlege mir auf diesen Spaziergängen, wie sich die Landschaft hier weiter verschönern liesse. Hoffentlich enden unsere Hecken eines Tages nicht länger an der Hofgrenze, sondern sind Teil eines grossen Netzwerks. Wie ausgeräumt unsere Umgebung vielerorts ist, ist mir kürzlich während einer Reise in Norddeutschland aufgefallen. Wir besuchten eine Region, wo die Bauern der Natur offensichtlich noch mehr Spielraum lassen mit dem Resultat, dass die Landschaft dort deutlich abwechslungs- und artenreicher ist als bei uns.»

biohofzaugg.ch

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Rita Christen bei den Kletterfelsen in Moorschach Moorschach, den 10.04.2021 Copyright: Regiosuisse / Priska Ketterer

Ritratto «operatrice del paesaggio» Rita Christen

Mit Trockenmauern begrenzten die Bauern früher ihre Felder, und sie terrassierten damit steile Hänge. Lange Zeit prägten Trockenmauern das Bild vieler Landschaften. In der modernen Landwirtschaft mussten sie grösstenteils Rädern und Maschinen weichen oder zerfielen, da sie ihre Funktion verloren. Mit den Trockenmauern verschwanden auch viele wertvolle Biotope. Im November 2019 hat die UNESCO Tro­ckenmauern zum Weltkulturerbe erklärt. Das hat unzählige Projekte ausgelöst, so auch im Glarnerland. Was beim Wiederaufbau zerfallener Trockenmauern die eigentliche Herausforderung ist, weiss Daniel Kunz.

«Wir restaurieren in einem kleinen Team von sechs Leuten die zerstörten Trockenmauern entlang eines alten Geissenwegs. Unser Gelände befindet sich über dem Talboden, zwischen Mitlödi und Lassigen, unter dem Vorder Glärnisch. Das Projekt wird von Pro Natura und weiteren Umweltorganisationen finanziert.

Mauern ohne Mörtel zu bauen, ist meist reines Handwerk, das man nur in der Praxis lernen kann. Technisch gibt es dabei einen gewissen Spielraum, aber wir Trockenmaurer brauchen auf jeden Fall ein gutes Auge und eine gewisse praktische Begabung. Weil wir keine Bindemittel verwenden, müssen wir umso mehr auf die Statik und die Gesetze der Schwerkraft achten. Ausserdem versuchen wir, der Mauer ein bestimmtes Gepräge zu geben.

Als Einundsechzigjähriger bin ich eher ein spätberufener Trockenmaurer. Aber ich habe zeitlebens immer viel im Freien gearbeitet, zum Beispiel in der Landwirtschaft und auf der Alp. Dieses Projekt ist mehr als einfach ein Job, sondern mit Leidenschaft verbunden. Und mit wachsender Erfahrung macht der Trockenmauerbau auch immer mehr Spass. Jedenfalls gibt es mir ein gutes Gefühl, Landschaft auf diese Art gestalten zu können, auch wenn ich am Abend meistens todmüde bin. Aber weil ich nur am Montag, Donnerstag und Freitag als Trockenmaurer tätig bin, habe ich dazwischen genügend Zeit, neue Kräfte zu sammeln. Die Arbeit im Freien ist ein idealer Ausgleich zu meinem angestammten Beruf als Bewegungs- und Tanztherapeut, den ich jeweils am Dienstag und Donnerstag am Kantonsspital Glarus ausübe.

In unserem bunt durchmischten und ziemlich internationalen Trockenmaurerteam bin ich der einzige Einheimische. Die Landwirte vor Ort interessieren sich für unser Werk nicht sonderlich. Hauptsache, sie können die Felder links und rechts unserer Trockenmauern weiterhin intensiv bewirtschaften. Gutes Echo erhalten wir hingegen von den Leuten, die hier zufällig vorbeikommen. Sie finden die Trockenmauern am alten Geissenpfad, der heute offiziell auch ein Wanderweg ist, eine Bereicherung und sind begeistert. Schön wäre es, wenn wir unsere Trockenmauern später mit Hecken kombinieren könnten. Das wäre für die Artenvielfalt, vor allem für die Vögel, noch besser.

In meiner Freizeit bin ich meistens in der näheren Umgebung unterwegs, weniger als sportlicher Wanderer, sondern eher als gemütlicher Spaziergänger. Ich fotografiere, beobachte die Natur und mache auch mal ein Lagerfeuer. So kann ich die Landschaft, die für mich viel mehr ist als bloss eine Kulisse, intensiv geniessen. Ich kann darin auftanken und mich körperlich und geistig im Gleichgewicht halten.

Meine Ferien verbringe ich am liebsten in Portugal. Auf meinen Streifzügen in den Kork- und Steineichenwäldern im Alentejo beeindruckt mich immer wieder, wie sehr jede Landschaft ihren eigenen Charakter hat. Leider erlebe ich auch immer wieder, wie rücksichtslos mancherorts mit Landschaft umgegangen wird. Vielen Menschen fehlt offensichtlich das Gespür für die Qualitäten und Schönheiten der Landschaft.»

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