Recherche d’un nouvel équilibre touristique

Pirmin Schilliger

Dix des onze communes de la région Prättigau/Davos sont directement concernées par la loi sur les résidences secondaires (LRS). Cette région n’a pas enregistré de chute économique substantielle à la suite de la LRS, ni dans le tourisme, ni dans le bâtiment. Il y a toujours plus qu’assez de mandats pour ce dernier secteur dans le domaine des rénovations.

© regiosuisse

Dans le sillage du développement en général et des hausses de prix pour les résidences secondaires, les résidences principales sont aussi devenues sensiblement plus chères. Klosters et Davos essaient de rectifier le tir et apportent un soutien ciblé à la construction de résidences principales en cédant des parcelles communales en droit de superficie et en participant à des projets de construction de logements. L’obligation de déclarer la réaffectation de résidences principales créées selon l’ancien droit en résidences secondaires a en outre pour but d’aider à détecter de bonne heure les évolutions indésirables sur le marché de l’immobilier. Par des contrats de droit de superficie ou des mesures d’aménagement du territoire, les communes soutiennent les projets touristiques de nouveaux hôtels et de résidences secondaires dédiées à la location.

© regiosuisse

À l’aide d’approches innovantes, elles essaient de mieux exploiter l’infrastructure touristique, par exemple avec le projet «Alles-aus-einer-Hand» soutenu par la Nouvelle politique régionale (NPR), dans le cadre duquel une jeune entreprise rénove des logements de vacances dont les propriétaires lui ont attribué l’usufruit et les loue à des vacanciers. L’offre du projet-modèle «Alpine Sabbatical» s’adresse aux gens qui prennent un congé sabbatique, donc prolongé dans la région. Elle comprend vingt hébergements et des forfaits spécifiques pour ce type de séjours. Avec le projet-modèle «Stratégie logements pour seniors et autres nouveaux résidents», les régions Prättigau/Davos et Albula essaient en outre d’intégrer davantage les propriétaires de résidences secondaires dans la vie communale et, dans le cas idéal, de convertir les résidents secondaires en résidents principaux.

projets-modeles.ch

alpinesabbatical.ch

neustarter.info

regiosuisse.ch/npr

Vous trouverez ici la version complète en allemand.

Autres articles

Les «résidents secondaires» de Hasliberg

Jana Avanzini

Les résidences secondaires sont un sujet brûlant, aussi à Hasliberg (BE). Lorsque l’initiative sur les résidences secondaires a été acceptée en 2012, le village situé sur le versant sud du Col du Brünig a dû revoir sa copie. C’est ainsi qu’est née en 2016 l’association Réseau Hasliberg, qui compte aujourd’hui 250 membres.

Maja Bachmann, qui a grandi à Hasliberg, en est membre fondatrice. Elle est une membre parfaite pour cette association: spécialiste en tourisme, ancienne indigène longtemps absente et actuellement «Zweitheimische», à savoir résidente secondaire. Ce mot que l’on entend assez souvent à Hasliberg montre bien ce que vise l’association: faire sortir les propriétaires de résidences secondaires de la masse anonyme des visiteurs. Ces propriétaires qui constituent la majeure partie des membres veulent aussi s’engager dans la vie du village.

L’association apporte un soutien financier et conceptuel au village et à son développement. Ce soutien inclut des contributions financières à des projets locaux, financées par les cotisations des membres et souvent aussi par des dons supplémentaires. «C’est ainsi que nous avons pu soutenir le parc de freestyle, le jardin d’enfants en forêt, un bus du soir, la pump track, des semaines de projets à l’école, le projet ‹Maison des générations Hasliberg› ou encore des drones permettant aux chasseurs de sauver les faons», énumère Maja Bachmann. On donne personnellement un coup de main pour l’entretien du réseau de sentiers pédestres et pour le nettoyage des pistes de ski ou du lac destiné à la baignade.

Des «résidents secondaires» aident à réparer un foyer. De gauche à droite: Beat Kiser, Jos Willi (conseiller municipal de Hasliberg), Vreni Haefeli et Brigitta Kiser. © regiosuisse

Le président de la commune Arnold Schild considère que ce réseau constitue une chance et que la commune bénéficie beaucoup de son engagement. Bien entendu, il y a aussi des voix critiques à Hasliberg et des questions qui ne font pas l’unanimité, mais le réseau continue de croître, de même que la conscience de partager et de développer ensemble un territoire. 

netzwerk-hasliberg.ch

regiosuisse.ch/projects-nrp

regiosuisse.ch/npr

Vous trouverez ici la version complète en italien.

Autres articles

Un Plan directeur intercommunal au service du développement touristique

Nathalie Jollien

Dans les Alpes valaisannes, les communes voisines de Crans-Montana, Icogne et Lens ont un taux de résidences secondaires de 62 %. Depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS) dite Lex Weber en janvier 2016, quasiment aucune résidence secondaire n’a pu y être construite. Au nom des trois communes, Thomas Ammann, responsable d’Arcalpin, un bureau de planification spécialisé dans les régions de montagne, souligne: «Après une difficile phase d’adaptation, les communes gèrent, à l’heure actuelle, plutôt bien la plupart des aspects de la LRS, notamment la construction des résidences principales en exigeant des preuves pour des acquéreurs domiciliés. Pour les hôtels et locations pour séjour de courte durée en revanche, j’estime que la LRS pose encore de sérieux problèmes aux communes touristiques en montagne. La possibilité de transformer d’anciens hôtels en résidences secondaires est considérée comme une véritable incitation à les abandonner.»

Instrument de planification et de coordination, le Plan directeur intercommunal (PDi) mis en place par les trois communes est un outil d’aménagement du territoire efficace pour gérer les implications de la nouvelle LRS. Il a permis aux communes de clarifier l’application de cette loi et de poser de conditionscadres précises pour favoriser les constructions de nouvelles structures hôtelières et la sauvegarde des hôtels existants. Les besoins prévisibles pour les nouveaux complexes hôteliers ont été inventoriés. Les emplacements idéaux pouvant les accueillir ont été déterminés et indiqués sur les plans de zone des communes. Ces secteurs pourront à l’avenir héberger uniquement des complexes hôteliers. Les hôtels existants qui relèvent d’une certaine importance pour la station sont sauvegardés par des mesures d’aménagement du territoire et leur rénovation est facilitée.

cransmontana.ch

Vous trouverez ici la version complète en allemand.

Autres articles

Un village comme hôtel

Peter Jankovsky

L’idée est séduisante de simplicité: on utilise les maisons et les appartements vacants d’un village pittoresque pour héberger des touristes et la coordination est assurée par une réception centrale – comme dans un hôtel. Ce concept de l’albergo diffuso vient d’Italie, où plusieurs communes périphériques ont connu de cette manière une renaissance. L’idée de l’«hôtel dispersé» a aussi été reprise en Suisse. Une structure d’hébergement de ce genre est ouverte depuis quelques années dans la petite ville de Porrentruy (JU). Les deux projets tessinois de Scudellate et de Corippo sont encore partiellement en phase préparatoire. Ces entreprises ressentent justement un élan au cours de la deuxième année de la pandémie de coronavirus.

Tout a commencé par une secousse: la terre a tremblé si fort en mai 1976 dans la région du Frioul, au nord-est de l’Italie, que de nombreux villages ont été entièrement ou partiellement détruits. Une idée particulière est née en Carnie lors de la reconstruction: de nombreux habitants ne sont plus revenus même dans les maisons intactes; on a alors commencé à utiliser les logements vacants à des fins touristiques, ce qui a contribué à la renaissance de cette région.

Vacances en famille à Corippo (TI) © regiosuisse

Avec le temps, cette idée de l’albergo diffuso – au sens d’«hôtel dispersé», parfois aussi appelé judicieusement «hôtel horizontal» – a fait fureur dans d’autres régions italiennes, où le nombre de bâtiments vides a augmenté à cause de l’exode des villages périphériques. Les chambres d’une auberge de ce genre se répartissent sur plusieurs bâtiments et appartements, et les services hôteliers sont également proposés à différents endroits. Seule la direction est assurée depuis une réception centrale.

Il existe actuellement en Italie environ 150 offres de ce type qui reposent systématiquement sur la réaffectation de structures résidentielles d’origine soumises à une rénovation douce. Ces offres répondent à l’intérêt de nombreux voyageurs qui souhaitent vivre quelque chose d’authentique et rencontrer la population locale tout en bénéficiant de services hôteliers.

© regiosuisse

Dans la vieille ville de Porrentruy

Ce concept italien rayonne aussi en Suisse. La société Albergo Diffuso SA a ouvert les portes de son hôtel horizontal en septembre 2017 dans la petite ville jurassienne de Porrentruy. «Nous sommes un groupe de propriétaires de bâtiments historiques du centre-ville et nous les exploitons en commun conformément au modèle italien», explique Marianne Chapuis, une des deux associées d’Albergo Diffuso SA.

Au début, il y avait deux chambres soumises à une rénovation douce et quatre studios qui pouvaient accueillir seize personnes au total. Actuellement, cinq bâtiments totalisant 48 lits sont à disposition. «Le bureau de JuraTourisme s’occupe de la réception des clients à l’hôtel horizontal de Porrentruy», déclare Émilie Moreau, responsable du développement des produits au sein de l’organisme jurassien responsable du tourisme. «Nos chambres sont bien occupées depuis avril de cette année et les clients réservent des séjours plus longs», constate de son côté Marianne Chapuis. Cela a permis d’atténuer sensiblement les conséquences de la crise initiale de 2018 et du confinement de l’année dernière.

Porrentruy – Albergo diffuso © regiosuisse

Émilie Moreau observe que le nombre de nuitées a nettement augmenté cette année sur le territoire de la ville de Porrentruy. La société Albergo Diffuso SA y contribue à raison d’environ 20 %. Selon Marianne Chapuis, les couples, les familles, les cyclotouristes et les randonneurs viennent désormais plus nombreux. Ils apprécient les chambres dispersées ou les petits appartements avec coin cuisine. Ils se sentent plus libres et mieux protégés – étant donné la situation du coronavirus.

«La rénovation des immeubles a coûté entre un demi-million et un million de francs par bâtiment, estime Marianne Chapuis. On a reçu une partie de ce montant sous forme de prêt bancaire, une autre partie sous forme de contribution de soutien du canton et le reste a été financé par des fonds propres.»

Mille francs par chambre et au maximum cent mille par propriétaire: c’est ce que la commune de Porrentruy peut investir dans l’hôtel dispersé, selon Émilie Moreau. Cette possibilité existe depuis douze ans grâce au projet à long terme Enjoy Switzerland, soutenu par la Nouvelle politique régionale (NPR). Les coûts d’exploitation de l’albergo diffuso de Porrentruy, dont le nom et le logo sont inscrits au registre des marques, s’élèvent à environ 400 000 francs par an, selon Marianne Chapuis. Grâce à la reprise, la moitié de ces coûts est maintenant couverte par les recettes. «Puisque leur société est relativement nouvelle, les associées ont aussi accepté d’essuyer des pertes», explique Marianne Chapuis. Mais elles misent entièrement sur l’avenir, qui paraît actuellement favorable. Elles devraient atteindre un résultat équilibré cette année. La société mise non seulement sur sa propre mise en œuvre du concept développé, mais le vend aussi en franchise à d’autres communes. Albergo Diffuso SA aide des communes ou des communautés de propriétaires qui souhaitent développer ce type de bed and breakfast à créer l’infrastructure et à obtenir les autorisations.

Appartement Porrentruy © regiosuisse

Exploitation test dans le val Muggio

L’albergo diffuso del Monte Generoso, dans la vallée de Muggio au sud du Tessin, perçoit aussi la tendance à la reprise. «On a obtenu un bon écho des touristes qui connaissent déjà la vallée, mais des clients entièrement nouveaux sont aussi venus», déclare Claudio Zanini. Il préside l’association responsable qui exploite, encore à l’essai, l’auberge comme une partie de l’hôtel dispersé dans le village de Scudellate.

Deux bâtiments de Scudellate sont intégrés dans l’exploitation test depuis fin juin. L’Osteria Manciana est tenue par des particuliers et comprend trois chambres doubles en plus du restaurant. L’Ostello qui compte 24 lits appartient à l’association locale du jardin d’enfants. Le démarrage de l’exploitation à plein régime, avec 40 lits au total et deux autres structures sur le territoire communal, est prévu pour l’année prochaine.

Le volume total d’investissements s’élèvera à environ cinq millions de francs. Des particuliers fournissent la majeure partie de ce montant, auquel s’ajoutent des subventions de l’Aide suisse à la montagne, du canton du Tessin par le biais de la NPR et de la loi cantonale sur le tourisme ainsi que d’instituts financiers spécialisés. «Plusieurs emplois ont déjà été créés grâce au projet», souligne Claudio Zanini.

Freiner le tourisme de passage

Un deuxième albergo diffuso tessinois est en cours de création dans le petit village classé de Corippo (val Verzasca). Avec ses douze résidents, le hameau était considéré comme la plus petite commune de Suisse jusqu’à sa fusion en octobre 2020 avec d’autres villages pour former la nouvelle commune de Verzasca. Les travaux pour l’albergo sont en cours depuis mai 2020. Cinq immeubles d’habitation sont rénovés en plus de l’osteria locale. Le but est de proposer dès le printemps prochain douze chambres totalisant 26 lits. «Avec ce projet, on veut notamment modérer la tendance au tourisme de passage excessif dans le val Verzasca», explique Fabio Giacomazzi. Il est architecte et président de la Fondazione Corippo 1975, qui fait avancer le projet.

Les investissements pour l’albergo diffuso de Corippo s’élèvent à 3,6 millions de francs. Environ deux millions proviennent du canton, notamment de la promotion touristique et de l’Office fédéral de la culture. Le reste est apporté par des sponsors privés, des associations et des fondations régionales ainsi que de l’Aide suisse à la montagne. «Environ vingt réservations de Suisse et de l’étranger sont déjà arrivées», se réjouit Fabio Giacomazzi. L’intérêt semble vif depuis que le projet s’est fait connaître. Celui-ci a même déjà gagné un prix: le Hotel Innovations Award 2017 de Gastrosuisse. L’éloge accompagnant ce prix dit que le projet Corippo est prometteur et revêt un caractère exemplaire pour le tourisme alpin.

albergodiffuso.com

alberghidiffusi.it

corippoalbergodiffuso.ch

fondazionecorippo.ch/de/albergo-diffuso

albergodiffuso.ch

regiosuisse.ch/npr

Autres articles

Swiss Alpine Hotel

En 2015, une douzaine d’hôtels du Frutigland se sont fédérés pour économiser du temps et surtout de l’argent, notamment dans leur gestion («regioS 13»). Entre-temps, cette coopération a un peu rétréci et a surmonté la pandémie en toute sécurité.

Faire front commun

La gestion hôtelière devient toujours plus complexe et les petites entreprises familiales sont particulièrement mises à l’épreuve. Les établissements hôteliers d’Adelboden, de Kandersteg et de Frutigen, qui collaborent depuis six ans, se présentent ensemble pour acheter des marchandises et des services. Ils obtiennent ainsi de meilleures conditions. En même temps, leur collaboration et leurs échanges sont des facteurs de sécurité et de motivation pour de nouveaux investissements et pour les changements. Le projet a démarré avec onze établissements ; sept sont encore de la partie. C’est surtout dans le domaine du marketing et pour les solutions numériques que les participants collaborent intensivement. L’idée de faire travailler les employés dans plusieurs établissements a été lancée, puis abandonnée. Le projet continue à susciter un vif intérêt au-delà de la région.

swissalpinehotels.ch

Évolution de la stratégie touristique

Le Conseil fédéral a adopté sa nouvelle stratégie touristique le 10 novembre 2021. Celle-ci définit les axes de la future politique touristique de la Confédération. Les objectifs de la stratégie touristique actuelle ont fait leurs preuves et sont maintenus: améliorer les conditions-cadres, promouvoir l’entrepreneuriat, utiliser les opportunités du numérique, renforcer l’attrait de l’offre et la présence sur le marché. Ils sont complétés par un nouvel objectif: contribuer au développement durable. Pour mettre en oeuvre sa stratégie touristique, la Confédération continue à miser sur les quatre instruments de promotion éprouvés de la politique du tourisme: Innotour, la Société Suisse de Crédit
Hôtelier (SCH), Suisse Tourisme (ST) et la Nouvelle politique régionale (NPR). Il est en outre prévu de moderniser et de renforcer la promotion fédérale des investissements réalisée par la SCH et la NPR.

seco.admin.ch/tourisme

Les résidences secondaires: un défi et une opportunité

Pirmin Schilliger & Urs Steiger
En vigueur depuis cinq ans, la loi sur les résidences secondaires (LRS) se révèle être aujourd’hui un instrument efficace pour un développement touristique plus durable, comme le montrent plusieurs études commandées par le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) et par l’Office fédéral du développement territorial (ARE). La mise en œuvre des nouvelles dispositions légales est toutefois une tâche extrêmement exigeante. Si les régions et les communes concernées veulent garder ouverte à l’avenir la voie du succès touristique, elles ne peuvent faire l’économie de processus d’adaptation exigeants et innovants. C’est ce que révèlent les nombreux projets au contenu très varié lancés ces derniers temps.
Ambiance automnale à Flims (GR) © regiosuisse

Les électeurs suisses ont accepté le 11 mars 2012 l’initiative populaire visant à limiter les résidences secondaires et les lits dits «froids», à savoir les logements utilisés seulement pendant peu de temps. Environ 400 communes, presque exclusivement alpines, étaient concernées par son exigence de stopper le développement des résidences secondaires lorsque leur proportion dépassait 20 % du parc de logements. Cette décision a été un choc violent pour ces communes. Et les endroits ayant fortement misé sur la construction de résidences secondaires ont redouté une énorme chute de leur économie.

Tout n’est pas si grave

Mais la situation n’a pas si mal tourné, d’autant plus qu’il a fallu un certain temps pour que l’exécution se mette à peu près en place après l’acceptation de justesse de l’initiative. Les expertes et les experts des bureaux de conseil bhp, IC Infraconsult et Rütter Soceco 1 ainsi que de la Haute école de Lucerne (HSLU) 2 ont étudié en détail, sur mandat du seco et de l’are, l’évolution effective du marché des résidences secondaires de 2013 à 2019. L’analyse a fourni des résultats remarquables. «Immédiatement après l’acceptation de l’initiative, l’actualité économique de nombreuses régions de montagne a été marquée par un boom de la construction», conclut le Prof Stefan Lüthi de l’«Institut für Betriebs- und Regionalökonomie» (IBR) de la HSLU, lequel a étudié les conséquences de l’initiative pour les entreprises. La raison essentielle de cette évolution est que les projets qui avaient encore été autorisés avant fin 2012 n’étaient pas soumis à l’interdiction de construire. On a donc partout construit en hâte ce qui était déjà autorisé. De nouvelles demandes de permis de construire ont en outre continué à être déposées sous le régime des dispositions transitoires. C’est ainsi qu’un nombre considérable de nouvelles résidences secondaires ont continué d’arriver sur le marché en 2013 et 2014 dans de nombreux endroits.

Les effets de la législation

Ce n’est que lorsque la mise en œuvre de la loi sur les résidences secondaires (LRS) et de l’ordonnance sur les résidences secondaires (ORSec) s’est concrétisée à partir de 2015 que le nombre des autorisations a baissé et s’est stabilisé nettement au-dessous de la moyenne historique. En 2019, année qui a précédé le covid-19, environ 2000 autorisations de construire pour de nouvelles résidences secondaires ont encore été délivrées dans les communes affectées par la LRS – environ trois fois moins que durant le boom des années 2006 à 2008. «Globalement, la construction d’appartements de vacances est en forte baisse depuis l’initiative sur les résidences secondaires», conclut provisoirement Stefan Lüthi. L’initiative sur les résidences secondaires n’a donc pas entraîné une consommation de surface nulle, mais a réduit sensiblement la consommation et a favorisé une utilisation plus mesurée du sol.

De toute évidence, l’organisation de protection de l’environnement Helvetia Nostra voit les choses autrement si on considère les 1600 recours contre des demandes de permis de construire déposés entre 2013 et 2019. À ce jour, 687 recours ont été approuvés entièrement ou partiellement; 541 autres ont été déclarés sans fondement, car la demande de construire avait été retirée. Les recours se sont d’abord concentrés sur des projets situés dans le canton du Valais. Mais leur nombre y a toutefois nettement diminué au cours du temps, grâce à une pratique d’exécution mieux rodée.

Maisons de vacances à la Lenk (BE) © regiosuisse

Le secteur de la construction et de l’immobilier est sous pression

Il n’est plus guère question aujourd’hui de la catastrophe économique redoutée à l’origine à cause de la LRS. L’espace alpin comme l’ensemble de la Suisse a enregistré une croissance des emplois au cours de cette période. La LRS n’a pas non plus eu d’influence démontrable sur la demande touristique dans l’hôtellerie et la parahôtellerie. «Sans grande surprise, c’est le secteur de la construction et de l’immobilier qui a ressenti le plus durement les conséquences de la LRS», dit Stefan Lüthi. Or même dans ce secteur économique, la baisse a été inférieure aux pronostics. Les activités de construction ont certes chuté d’environ 20 % dans les lieux phares du marché des résidences secondaires. Mais les entreprises plus grandes et à l’assise plus large se sont rabattues sur de nouveaux segments de marché. Elles ont par exemple étendu leur territoire d’activité en plaine. En outre, davantage d’argent a été investi au cours des dernières années dans l’entretien et la rénovation du parc des résidences secondaires. Le secteur de la construction a également profité du boom des autorisations et de la construction, qui a même entraîné une offre excédentaire, ainsi que des dérogations permettant la construction de résidences secondaires en relation avec des établissements d’hébergement organisé. À cela s’ajoutent de nombreux projets de rénovation hôtelière, pour lesquels 20 à 33 % de la surface utile principale des bâtiments hôteliers peuvent être utilisés, à certaines conditions, comme résidences secondaires.

Un train de mesures aux effets rapides

On doit aussi à diverses autres mesures étatiques le fait que le développement économique ait mieux évolué que ce que les régions affectées par la LRS redoutaient. Ces mesures incluent le train de mesures de politique du tourisme que le Parlement a explicitement adopté en 2015 pour atténuer les effets négatifs de la LRS. Une de ces mesures était le programme d’impulsion pour le tourisme qui a libéré des moyens supplémentaires pour les années 2016 à 2019: 10 millions de francs pour le programme d’encouragement Innotour, 38 millions de francs pour la Nouvelle politique régionale (NPR) et un maximum de 150 millions de francs pour des prêts NPR supplémentaires. Le prêt additionnel de 100 millions de francs accordé en 2011 à la Société Suisse de Crédit Hôtelier (SCH) a en outre été prolongé jusqu’en 2019 vu qu’il n’avait pas été complètement utilisé.

«De nombreux projets d’adaptation déclenchés par ces mesures visent une exploitation plus intensive des résidences secondaires et des hôtels sous-occupés, conformément à la devise: lits chauds plutôt que froids», commente Stefan Lüthi. L’effet secondaire souhaité est d’accélérer la transition structurelle en cours du tourisme saisonnier au tourisme quatre saisons. De nouveaux modèles d’affaires sont nés depuis 2013 dans l’économie privée, surtout dans le secteur de la construction et de l’immobilier (cf. ci-dessous). Ils montrent, avec les projets d’adaptation soutenus par la Confédération, les cantons et les communes, qu’il existe toujours dans l’espace alpin, même avec la LRS, une voie prometteuse vers un avenir touristique durable.

© regiosuisse

Nouvelles possibilités et opportunités avec la LRS

Le bureau de conseil IC Infraconsult a essayé de catégoriser les projets d’adaptation et les nouvelles solutions d’après leurs aspects thématiques. Il a ensuite sélectionné pour chaque catégorie plusieurs bonnes pratiques dont quelques exemples sont présentés ci-dessous 3.

  • Instruments réglementaires et fiscaux Taxes de séjour de Grächen (VS) et Val de Bagnes (VS)

La commune de Grächen a modifié son règlement de la taxe de séjour au 1er mai 2018. Elle perçoit depuis lors, sur les logements de vacances, un forfait annuel dont la somme correspond à 46 nuitées de l’ancienne taxe de séjour. C’est une mesure simple dont les autorités attendent un effet de levier important vu que la proportion de résidences secondaires s’élève à 68 %. Pour les résidences secondaires sous-utilisées, le nouveau système est synonyme d’un renchérissement massif de la taxe. Elle incite les propriétaires à les louer le plus souvent possible à des tiers. Toutefois, le nouveau modèle de calcul n’a eu jusqu’à présent que la moitié du succès escompté. Conformément aux attentes, les recettes de la taxe de séjour ont certes doublé, mais les nuitées ont stagné jusqu’à aujourd’hui. Roman Rogenmoser, ceo de l’Entreprise touristique Grächen SA, dresse tout de même un bilan positif: «Le modèle fait ses preuves. Les charges administratives de facturation sont aujourd’hui inférieures et notre organisation touristique dispose de recettes à peu près constantes, tant dans les bonnes que les mauvaises périodes.» Roman Rogenmoser reste sceptique quant à une meilleure occupation des logements de vacances: pour de nombreux propriétaires de résidences secondaires, une location externe n’entre par principe pas en ligne de compte. Il évoque donc un modèle de comportement que seules des incitations financières plus importantes permettraient probablement de modifier. C’est ce qu’essaie de faire la commune de Val de Bagnes en Valais. Les taxes de séjour dues pour les locations à des tiers sont déduites de la taxe de séjour forfaitaire pour la résidence secondaire. Leur occupation a augmenté dans le Val de Bagnes depuis l’instauration du nouveau système tarifaire.

  • Instruments d’aménagement et stratégiques Stratégie territoriale «St-Moritz 2030»

La LRS, les directives d’aménagement cantonales et la pression locale ont poussé St-Moritz à lancer en 2017, avec la population et les hôtes, un processus d’élaboration d’une vision et d’une stratégie pour le développement de la station, sous le titre «St-Moritz 2030». Le principal défi de la station engadinoise est le niveau des prix du marché mmobilier pour lequel les nombreuses résidences secondaires chères (proportion de 57 %) servent de référence. Ceci a pour conséquence que les prix des surfaces résidentielles et artisanales ne cessent d’augmenter et deviennent de plus en plus inabordables pour les habitants et les commerçants. Depuis l’adoption en 2019 de la stratégie «St-Moritz 2030», la commune soutient activement des projets de construction qui fournissent des logements ou des surfaces commerciales à des prix abordables, que ce soit au stade de la planification, le long des procédures, à l’aide d’incitations réglementaires ou grâce à une politique foncière plus active. La commune essaie en outre d’accroître l’offre de lits chauds en dialoguant avec les propriétaires et en promouvant des modèles de commercialisation et d’hébergement appropriés. Le conseiller municipal Reto Matossi est convaincu que ces processus ont contribué à donner un ancrage stratégique au thème des logements abordables. «Nous devons maintenant apporter la preuve d’une mise en œuvre réussie», déclare-t-il, par exemple à l’aide de terrains communaux et d’immeubles privés qui pourraient être mobilisés pour des logements abordables.

  • Nouvelles structures d’exploitation et de gouvernance Erni Bau SA, Flims (GR)

Après l’entrée en vigueur de la LRS, cette entreprise de construction qui a son siège dans un fief de résidences secondaires, a renforcé sa stratégie de diversification en développant des segments de marché supplémentaires (par ex. rénovations énergétiques, transport ferroviaire), de nouveaux débouchés géographiques (ensemble des Grisons, SG, VS) et de nouveaux modèles d’affaires. Ceux-ci incluent la constitution d’un portefeuille immobilier, qui réunit déjà plus de cent appartements à louer. «Nous sommes aujourd’hui en bonne voie avec la stratégie choisie», déclare le directeur Marc Grünenfelder, aussi parce que l’entreprise avait déjà auparavant une assise stratégique diversifiée. Elle bénéficie en outre de la proximité territoriale du centre urbain de Coire, où la Erni Bau SA avait réussi à s’implanter au cours des dernières années.

En revanche, les entreprises de construction plus petites des destinations touristiques périphériques n’ont souvent pas pu éviter de redimensionner leur exploitation. Le chiffre d’affaires,
le bénéfice et le nombre d’employés de la Freidig Bau SA à Lenk (Simmental) ont par exemple chuté de 20 à 30 % à cause de la LRS, sans tenir compte de la baisse de 2020 due à la covid-19.

  • Communication et gestion des connaissances Projet Innotour «Marketing de destination par le biais des propriétaires de logements de vacances» à Davos/Klosters (GR)

Le projet mené à l’«Institut für Systemisches Management und Public Governance » (IMP-HSG) de l’Université de Saint-Gall sous la direction du Prof Christian Laesser montre systématiquement comment les propriétaires de résidences secondaires pourraient contribuer davantage au marketing de destination par le biais d’un système d’incitations et de services appropriés. Les diverses mesures et propositions qui se fondent sur des tests de marché et des ateliers réalisés dans plusieurs destinations touristiques incluent notamment des événements réguliers d’information et de rencontre, des prix réduits pour des manifestations et des infrastructures e loisirs, un appui organisationnel lors d’événements privés ou professionnels et des bons pour les nouveaux propriétaires.

  • Offres de prestations et outils de plateforme Plateforme WarmesBett.ch

Ce projet dans la Surselva a déjà été lancé en 2010 par la Derungs Quinter Immobilien SA, Lumbrein (GR). Cette plateforme constitue aujourd’hui un modèle pour d’autres plateformes régionales analogues. Avec WarmesBett.ch, la Derungs Quinter SA propose aux propriétaires de résidences secondaires un service intégral afin qu’ils puissent louer leurs objets de façon professionnelle et sans travail à accomplir sur place. Ce service comprend tout: de la réservation au nettoyage en passant par le contrat et la remise des clés. La plateforme propose aujourd’hui 80 objets à louer. «C’est intentionnellement que nous n’avons pas épuisé le marché, parce qu’il ne serait guère possible de maîtriser une croissance supplémentaire en termes de logistique et de personnel», précise le directeur Gian Derungs. Trouver suffisamment de personnel de nettoyage fiable pour les nombreuses interventions de courte durée constitue un défi majeur. «Nous nous heurtons à nos limites lorsque les locataires changent en une fois dans 50 ou 60 appartements chaque samedi de février ou de début mars», fait remarquer Gian Derungs.
Il dresse un bilan positif malgré les possibilités limitées de mise à l’échelle: «Le modèle d’affaires a globalement fait ses preuves.» Le coronavirus a donné une impulsion supplémentaire: le nombre des nuitées générées par le biais de WarmesBett.ch s’est élevé à plus de 19 000 en 2020, soit 40 % de plus que l’année précédente à offre de lits égale.

  • Projets de construction et immobiliers Swisspeak Resort, Meiringen (BE)

Comme chacun le sait, la LRS autorise encore, sous certaines conditions, de construire des résidences secondaires ou de tourisme neuves. Cette nouvelle situation génère de nouveaux concepts d’hébergement. Le Swisspeak Resort de Meiringen, un projet à 30 millions de francs qui compte 79 logements et 426 lits, a été inauguré fin 2019 après deux ans de travaux. Il se dresse sur une zone touristique spéciale créée dans les années 1990 où rien ne s’était passé durant 15 ans, jusqu’à ce que la Resalpina Sàrl prenne l’initiative. Soutenue par la NPR lors de la phase de conception, la Resalpina Sàrl a développé le centre de vacances jusqu’à la onstruction afin de le vendre finalement au Mountain Resort Fund sicav. Ce fonds est géré par la Interhome SA, qui a déjà enregistré une occupation de 80 % durant la première année d’exploitation. La Resalpina Sàrl planifie neuf autres centres de vacances. Mais ces projets ne se réaliseront probablement pas aussi facilement qu’à Meiringen. Les quatre projets les plus avancés – à Laxeralp (VS), Klosters, Arosa et Savognin (GR) – sont actuellement bloqués par des recours.

Ce sont surtout les remontées mécaniques qui manifestent un vif intérêt pour les nouveaux concepts de centres de vacances : plus de 40 % des entreprises de transport sont maintenant actives dans ce domaine. Le concept d’intégration verticale où un fournisseur vise à avoir une offre de vacances complète est certes déjà ancien, mais a encore été stimulé par la LRS. Le Weisse Arena Gruppe de Laax (GR) fait partie des pionniers avec son rocksresort.

© regiosuisse

Sur la bonne voie

Même si les personnes concernées ne partagent pas toutes le même enthousiasme au sujet de la LRS, toutes les parties prenantes jugent la nouvelle loi très positive du point de vue de l’aménagement du territoire et de l’écologie. Le consensus est fort pour dire qu’elle stoppe le mitage dans les communes concernées, qu’elle guide le développement de la parahôtellerie sur des rails durables, qu’elle renforce et continue d’améliorer les qualités touristiques dans les communes concernées.

Quelques régions et communes comme Davos/Prättigau (GR) ou le val d’Anniviers (VS) ont réagi très activement à la LRS, alors que d’autres points chauds – par exemple Grindelwald – sont restés étonnamment calmes. La pression et la disposition à s’adapter sont visiblement très variables selon la région. Les destinations touristiques qui souhaitent continuer à croître dans la parahôtellerie cherchent de nouvelles recettes. Il est clair pour tous les acteurs impliqués qu’il n’existe pas de solutions simples. Le chemin du futur succès touristique passe presque toujours uniquement par un ensemble de mesures et de projets coordonnés.

Intensifier les activités de communication

Les autrices et les auteurs des analyses d’efficacité ont constaté que le savoir en matière de mise en œuvre de la LRS n’atteint pas toujours les communes concernées et les personnes responsables. Ils recommandent donc de rehausser le niveau de connaissances parmi ces acteurs et ainsi d’accroître la sécurité de planification dans la mesure du possible. Les expertes et les experts recommandent en outre à la Confédération, aux cantons et aux communes concernées d’améliorer les conditions de financement des projets d’adaptation par des mesures supplémentaires et des services ciblés, ainsi que d’accroître la sécurité de planification.

Afin d’accélérer l’adaptation à la loi sur les résidences secondaires, mais aussi de pouvoir coordonner les changements structurels qu’elle implique et exploiter les opportunités qu’elle offre, il faudrait élargir les compétences tant des autorités responsables des constructions que des promoteurs et des maîtres d’ouvrage, et développer de nouvelles compétences. Selon les études, le meilleur moyen d’y parvenir est d’emprunter les canaux de communication établis des associations professionnelles et des organisations de promotion économique, de faire appel au soutien des offices fédéraux impliqués (SECO, ARE) et de mobiliser les instruments de développement régio­nal et touristique que sont Innotour, la NPR et la Société Suisse de Crédit Hôtelier (SCH).

Après avoir pris connaissance du rapport au Conseil fédéral sur les analyses d’impact de
la LRS, la Confédération a pris note du besoin d’en optimiser la mise en œuvre et d’améliorer les connaissances sur le sujet. Elle planifie des premières mesures dans ce sens. Elle ne voit cependant pas la nécessité de modifier la LRS, car les processus d’adaptation sont encore en cours.

Tous les efforts devraient favoriser la transition structurelle en cours du tourisme saisonnier au tourisme quatre saisons et continuer ainsi à stimuler le processus de transformation des lits froids en lits chauds. Si cette démarche réussit, on réussira également à donner aux destinations une orientation plus durable, plus viable et plus résiliente. 

are.admin.ch/residencessecondaires

regiosuisse.ch/npr

sgh.ch

seco.admin.ch/innotour

Les enseignements de la loi sur les résidences secondaires

Pirmin Schilliger & Urs Steiger

Face à quels défis la mise en œuvre de la loi sur les résidences secondaires (LRS) place-t-elle les communes et les régions concernées? Où génère-t-elle éventuellement de nouvelles opportunités? Une experte et deux experts ont discuté de ces questions lors de la table ronde de «regioS»: Stefanie Lauber, cheffe du service des travaux publics de la commune de Zermatt (VS) et membre du groupe d’accompagnement pour l’analyse des effets de la loi sur les résidences secondaires, Norbert Hörburger, professeur à la Haute école spécialisée des Grisons et responsable de la formation continue en tourisme, et Heinrich Summermatter, président de l’Alliance Résidences Secondaires Suisse.

Ils sont unanimes pour dire que, malgré les restrictions imposées par la LRS, les opportunités de développement touristique sont absolument intactes sur le marché des résidences secondaires. Selon Norbert Hörburger, la LRS a aussi déclenché un processus de réflexion sur la question des résidences secondaires, lequel porte déjà des fruits. C’est ainsi que l’on a créé des incitations à l’achat de logements anciens, qui autrement seraient restés sur le marché. On demande des idées nouvelles et des approches innovantes, par exemple des modèles d’investissement pour la construction de logements affectés aux résidences principales. Leur mise en œuvre exige toutefois «une grande endurance des promoteurs», comme le souligne Norbert Hörburger.

Norbert Hörburger Chur © regiosuisse

Le potentiel touristique majeur réside dans la transformation de lits froids en lits chauds. Les possibilités d’inciter les propriétaires de résidences secondaires à ne pas utiliser seulement eux-mêmes leurs biens immobiliers, mais aussi à les louer, sont toutefois très limitées.

Heinrich Summermatter met son espoir dans le changement de génération et souligne : «La génération montante est la plus ouverte à une autre approche d’utilisation.» Norbert Hörburger est convaincu que le temps joue en faveur de la location. Une des conditions est de tendre la perche aux propriétaires de résidences secondaires en leur proposant de nouveaux modèles de facility management qui facilitent la location. Stefanie Lauber rappelle le nombre croissant de propriétaires qui utilisent leur résidence secondaire comme lieu de télétravail, «bien qu’il n’existe pas encore de statut juridique pour cet usage».

Heinrich Summermatter Lenk © regiosuisse

En effet, elle souhaite aussi une loi flexible qui tienne davantage compte des parti­cularités communales et régionales. Un des inconvénients de la LRS à Zermatt est par exemple l’évolution des prix et la raréfaction de l’offre de résidences principales à prix avantageux. La situation est très précaire avant le début de chaque saison d’hiver, lorsque la popu­lation résidente bondit en quelques semaines de 5700 à 7500 personnes. «Trouver un appartement abordable représente alors un défi inouï pour de nombreux travailleurs saisonniers», ajoute Stefanie Lauber.

Stefanie Lauber Zermatt © regiosuisse

Autres articles

In Iffwil im fruchtbaren Berner Mittelland bewirtschaftet Klaus Zaugg sechzehn Hektaren Boden, von denen ein Viertel Pachtland und rund 3,5 Hektaren Wald sind. Seit zwei Jahren wird der Hof nicht mehr als klassischer Familienbetrieb geführt, sondern als Biohof Zaugg AG. Was genau steckt hinter der landwirtschaftlichen Aktiengesellschaft?

«Unser Hof ist zwar flächenmässig eher klein, doch die Bewirtschaftung nach biodynamischen Grundsätzen gemäss Demeter ist ziemlich aufwändig. Hinzu kommt, dass wir unsere Erzeugnisse auch selber verarbeiten und vermarkten. Täglich gehen wir ‹z Märit›, im Wochenturnus nach Bern und auf sechs weitere Märkte in der Region. Wir verkaufen an unserem Stand mehr als 150 verschiedene Produkte, vor allem frisches Gemüse, aber auch Obst, Beeren, Molkereiprodukte, Fleisch, Konfitüre, Honig und noch vieles Weiteres. Wöchentlich bedienen wir rund 700 Stammkunden.

Wir beschäftigen 30 bis 35 Leute, die sich rund 1700 Stellenprozente teilen. Damit erreichen wir personell fast schon die Grösse eines KMU. Hauptsächlich aus diesem Grund haben wir uns 2019 vom Modell des klassischen Familienbetriebs verabschiedet und eine AG gegründet. Diese wird von einer fünfköpfigen Geschäftsleitung geführt. Die Organisationsform gibt uns den notwendigen Spielraum für unsere gesamte Wertschöpfungskette, zu der zum Beispiel auch Milchverarbeitung in unserer eigenen Hofkäserei gehört.

Ich selbst bin für den Gemüsebau verantwortlich, der im regenerativen Anbau erfolgt. Das bedeutet, dass wir den Boden nicht pflügen, sondern nur oberflächlich bearbeiten. In Zukunft möchten wir beim Anlegen der Felder mehr auf die Topografie achten. Ziel ist es, die Erosion und den Wasserabfluss möglichst zu stoppen. Wir pflanzen Baumreihen, die den Wind brechen und die Verdunstung reduzieren. Die Förderung des Wasserkreislaufs über das Mikroklima wird immer wichtiger, denn in den vergangenen Jahren gab es immer wieder Trockenperioden, sodass wir unsere Kulturen bewässern mussten. Der Klimawandel wird immer mehr zu einer Herausforderung. Zum Beispiel tauchen plötzlich neue Arten auf wie seit einigen Jahren die Kirschessigfliege, die unsere Beerensträucher befällt.

Unsere grösste Aufmerksamkeit gilt einem gesunden Boden, denn er ist unsere eigentliche Lebensgrundlage. Aus ästhetischen Gründen und zur Förderung der Artenvielfalt haben wir im Laufe der Jahre eine vielfältige Hecke und Hochstammobstgärten gepflanzt. Zehn Bienenvölker, also rund 300 000 Bienen, sorgen dafür, dass die Äpfel, Birnen, Kirschen, Pflaumen, Zwetschgen und Mirabellen wachsen und gedeihen. Vielfalt ist uns auch auf den intensiv bewirtschafteten Gemüsefeldern wichtig. Dabei sind wir ständig am Ausprobieren von neuen Saaten und Sorten. Neuerdings ernten wir Süsskartoffeln und Borlotti-Bohnen, eine beliebte und gesunde Hülsenfrucht.

Nach getaner Arbeit geniesse ich es, über unseren Hof zu spazieren und den Blick über die Felder, Bäume und Hügel schweifen zu lassen. In dieser Landschaft, die für mich Arbeits- und Erholungsraum ist, bin ich ganz zu Hause. Ich überlege mir auf diesen Spaziergängen, wie sich die Landschaft hier weiter verschönern liesse. Hoffentlich enden unsere Hecken eines Tages nicht länger an der Hofgrenze, sondern sind Teil eines grossen Netzwerks. Wie ausgeräumt unsere Umgebung vielerorts ist, ist mir kürzlich während einer Reise in Norddeutschland aufgefallen. Wir besuchten eine Region, wo die Bauern der Natur offensichtlich noch mehr Spielraum lassen mit dem Resultat, dass die Landschaft dort deutlich abwechslungs- und artenreicher ist als bei uns.»

biohofzaugg.ch

Autres Articles

Mit Trockenmauern begrenzten die Bauern früher ihre Felder, und sie terrassierten damit steile Hänge. Lange Zeit prägten Trockenmauern das Bild vieler Landschaften. In der modernen Landwirtschaft mussten sie grösstenteils Rädern und Maschinen weichen oder zerfielen, da sie ihre Funktion verloren. Mit den Trockenmauern verschwanden auch viele wertvolle Biotope. Im November 2019 hat die UNESCO Tro­ckenmauern zum Weltkulturerbe erklärt. Das hat unzählige Projekte ausgelöst, so auch im Glarnerland. Was beim Wiederaufbau zerfallener Trockenmauern die eigentliche Herausforderung ist, weiss Daniel Kunz.

«Wir restaurieren in einem kleinen Team von sechs Leuten die zerstörten Trockenmauern entlang eines alten Geissenwegs. Unser Gelände befindet sich über dem Talboden, zwischen Mitlödi und Lassigen, unter dem Vorder Glärnisch. Das Projekt wird von Pro Natura und weiteren Umweltorganisationen finanziert.

Mauern ohne Mörtel zu bauen, ist meist reines Handwerk, das man nur in der Praxis lernen kann. Technisch gibt es dabei einen gewissen Spielraum, aber wir Trockenmaurer brauchen auf jeden Fall ein gutes Auge und eine gewisse praktische Begabung. Weil wir keine Bindemittel verwenden, müssen wir umso mehr auf die Statik und die Gesetze der Schwerkraft achten. Ausserdem versuchen wir, der Mauer ein bestimmtes Gepräge zu geben.

Als Einundsechzigjähriger bin ich eher ein spätberufener Trockenmaurer. Aber ich habe zeitlebens immer viel im Freien gearbeitet, zum Beispiel in der Landwirtschaft und auf der Alp. Dieses Projekt ist mehr als einfach ein Job, sondern mit Leidenschaft verbunden. Und mit wachsender Erfahrung macht der Trockenmauerbau auch immer mehr Spass. Jedenfalls gibt es mir ein gutes Gefühl, Landschaft auf diese Art gestalten zu können, auch wenn ich am Abend meistens todmüde bin. Aber weil ich nur am Montag, Donnerstag und Freitag als Trockenmaurer tätig bin, habe ich dazwischen genügend Zeit, neue Kräfte zu sammeln. Die Arbeit im Freien ist ein idealer Ausgleich zu meinem angestammten Beruf als Bewegungs- und Tanztherapeut, den ich jeweils am Dienstag und Donnerstag am Kantonsspital Glarus ausübe.

In unserem bunt durchmischten und ziemlich internationalen Trockenmaurerteam bin ich der einzige Einheimische. Die Landwirte vor Ort interessieren sich für unser Werk nicht sonderlich. Hauptsache, sie können die Felder links und rechts unserer Trockenmauern weiterhin intensiv bewirtschaften. Gutes Echo erhalten wir hingegen von den Leuten, die hier zufällig vorbeikommen. Sie finden die Trockenmauern am alten Geissenpfad, der heute offiziell auch ein Wanderweg ist, eine Bereicherung und sind begeistert. Schön wäre es, wenn wir unsere Trockenmauern später mit Hecken kombinieren könnten. Das wäre für die Artenvielfalt, vor allem für die Vögel, noch besser.

In meiner Freizeit bin ich meistens in der näheren Umgebung unterwegs, weniger als sportlicher Wanderer, sondern eher als gemütlicher Spaziergänger. Ich fotografiere, beobachte die Natur und mache auch mal ein Lagerfeuer. So kann ich die Landschaft, die für mich viel mehr ist als bloss eine Kulisse, intensiv geniessen. Ich kann darin auftanken und mich körperlich und geistig im Gleichgewicht halten.

Meine Ferien verbringe ich am liebsten in Portugal. Auf meinen Streifzügen in den Kork- und Steineichenwäldern im Alentejo beeindruckt mich immer wieder, wie sehr jede Landschaft ihren eigenen Charakter hat. Leider erlebe ich auch immer wieder, wie rücksichtslos mancherorts mit Landschaft umgegangen wird. Vielen Menschen fehlt offensichtlich das Gespür für die Qualitäten und Schönheiten der Landschaft.»

Autres Articles