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L’11 marzo 2012 il popolo svizzero ha approvato l’iniziativa volta a limitare le abitazioni secondarie e i «letti freddi», ossia le abitazioni utilizzate solo per brevi periodi di tempo. L’iniziativa, che proponeva di limitare la percentuale di abitazioni secondarie al 20 per cento dell’intero patrimonio immobiliare, interessa direttamente circa 400 comuni, situati quasi esclusivamente nello spazio alpino. Per questi comuni l’accettazione dell’iniziativa è stata un vero e proprio shock. Quelli con un’incidenza di residenze secondarie particolarmente elevata (hotspot) temevano un crollo della loro economia.
Meno grave del previsto
L’impatto non è stato però così catastrofico, se non altro perché, dopo l’accettazione di stretta misura dell’iniziativa, ci è voluto del tempo prima che l’attuazione facesse sentire i suoi effetti. Su incarico della SECO e dell’ARE, gli esperti delle società di consulenza BHP, IC Infraconsult e Rütter Soceco 1 nonché della Scuola universitaria di Lucerna (HSLU) 2 hanno studiato in modo approfondito l’evoluzione effettiva del mercato delle abitazioni secondarie nel periodo compreso tra il 2013 e il 2019. L’analisi ha fornito risultati significativi. Stefan Lüthi, professore all’Istituto di economia aziendale e regionale (IBR) della HSLU, che ha esaminato le ripercussioni sulle imprese, spiega che subito dopo l’accettazione dell’iniziativa in molte regioni di montagna si è osservato un boom edilizio, essenzialmente perché il divieto di costruzione non si applicava ai progetti approvati prima della fine del 2012. Ovunque, ci si è affrettati a realizzare i progetti già autorizzati. Parallelamente, durante il periodo di validità delle disposizioni transitorie sono state presentate nuove domande di costruzione. Così, in molte località un numero considerevole di nuove abitazioni secondarie è stato messo sul mercato nel 2013 e nel 2014.
Una legge efficace
Il numero di autorizzazioni a costruire è sceso solo a partire dal 2015, ossia quando l’attuazione della legge sulle abitazioni secondarie (LASec) e della relativa ordinanza (OASec) si è concretizzata, stabilizzandosi poi, dopo l’entrata in vigore delle nuove disposizioni, nettamente al di sotto della media storica. Nel 2019, l’anno che ha preceduto lo scoppio della pandemia di COVID-19, nei comuni maggiormente interessati dalla LASec sono state rilasciate circa 2000 licenze di costruzione per abitazioni secondarie, circa tre volte meno rispetto agli anni del boom, tra il 2006 e il 2008. Stefan Lüthi avanza una conclusione provvisoria: «Globalmente, la costruzione di case di vacanza è in forte calo dall’accettazione dell’iniziativa sulle abitazioni secondarie». L’iniziativa, quindi, non ha arrestato il consumo di superficie, ma lo ha ridotto in misura significativa e ha favorito un utilizzo più parsimonioso del suolo.
L’organizzazione di tutela dell’ambiente Helvetia Nostra non la pensa evidentemente allo stesso modo, come dimostrano i 1600 ricorsi che ha inoltrato tra il 2013 e il 2019 per opporsi a domande di costruzione. 687 di questi sono stati accolti in tutto o in parte, mentre 541 sono stati dichiarati privi di oggetto, per esempio perché nel frattempo la domanda di costruzione era stata ritirata. Inizialmente i ricorsi si sono focalizzati su progetti nel Cantone del Vallese. Con il passare del tempo il loro numero complessivo è diminuito nettamente grazie a una prassi di attuazione più consolidata e rodata.
Settore edilizio e immobiliare sotto pressione
Non si è verificata nemmeno la catastrofe economica paventata in seguito dell’entrata in vigore la LASec. La legge, infatti, non ha avuto ripercussioni evidenti sulla domanda nel settore alberghiero e paralberghiero. Stefan Lüthi rileva che ad essere più toccato dalla LASec è stato, senza grandi sorprese, il settore edilizio e immobiliare. Ma anche qui, il calo è stato inferiore alle previsioni. Se è vero che nei comuni contraddistinti da un forte mercato delle abitazioni secondarie l’attività edilizia ha subito un calo di circa il 20 per cento, è anche vero che le aziende più grandi e diversificate hanno resistito bene, sviluppando nuovi segmenti di mercato e ampliando il loro raggio d’azione alle aree di pianura. Inoltre, negli ultimi anni sono state investite maggiori risorse finanziarie nella manutenzione e nella ristrutturazione delle abitazioni secondarie esistenti. Il settore della costruzione ha beneficiato del boom di licenze e del boom edilizio – che hanno condotto addirittura a un’eccedenza di offerta – come pure delle deroghe concesse, che hanno permesso la costruzione di abitazioni secondarie in relazione con strutture ricettive organizzate. A questo si aggiungono molti progetti di risanamento avviati nel settore alberghiero nei quali è prevista, a determinate condizioni, la possibilità di convertire in abitazioni secondarie una percentuale della superficie utile principale della struttura ricettiva compresa tra il 20 e il 33 per cento.
Pacchetto di misure a effetto rapido
Il fatto che lo sviluppo economico nelle aree maggiormente interessate dalla LASec sia stato migliore rispetto alle previsioni è anche merito delle misure adottate dalla Confederazione, tra cui il pacchetto di misure in materia di politica del turismo approvato dal Parlamento nel 2015 con l’obiettivo esplicito di mitigare gli impatti negativi della LASec. Tra queste, il programma d’impulso turistico 2016‒2019 con il quale sono stati stanziati ulteriori 10 milioni di franchi in favore di Innotour, 38 milioni di franchi per la Nuova politica regionale (NPR) e un importo massimo di 150 milioni per crediti supplementari nell’ambito della NPR. Inoltre, il prestito supplementare di 100 milioni di franchi concesso nel 2011 alla Società svizzera di credito alberghiero (SCA) è stato prorogato fino al 2019.
Come precisa Lüthi, molti dei progetti di adeguamento avviati mirano a intensificare l’occupazione delle abitazioni secondarie e degli alberghi all’insegna del motto «Letti caldi anziché freddi». L’effetto collaterale auspicato è un’accelerazione del cambiamento strutturale in atto, ossia il passaggio da un turismo monostagionale a un turismo destagionalizzato. I nuovi modelli d’affari nati dal 2013 nell’economia privata, soprattutto nell’edilizia e nel settore immobiliare (vedi sotto), mostrano – parallelamente ai progetti di adeguamento sostenuti dalla Confederazione, dai Cantoni e dai comuni – che nello spazio alpino persistono reali possibilità, nonostante la LASec, di proseguire su una via promettente verso un futuro turistico sostenibile.
Nuove opportunità e possibilità grazie alla LASec
La società di consulenza IC Infraconsult ha cercato di classificare i progetti di adattamento e le nuove soluzioni secondo ambiti tematici e per ogni categoria ha selezionato esempi di buone pratiche che presentiamo qui di seguito 3.
- Strumenti normativi e fiscali
Tassa di soggiorno a Grächen (VS) e Val de Bagnes (VS): il comune di Grächen ha modificato il regolamento sulla tassa di soggiorno con effetto dal 1° maggio 2018 e da allora riscuote un forfait annuale sulle abitazioni secondarie pari a 46 pernottamenti. Si tratta di una misura semplice dalla quale le autorità si aspettano un importante effetto leva, dato che la percentuale di abitazioni secondarie nel comune si attesta al 68 per cento. In caso di debole occupazione, infatti, il nuovo sistema comporta un forte rincaro della tassa, incitando i proprietari ad affittare le loro residenze secondarie il più spesso possibile. Finora, però, il nuovo modello di calcolo ha avuto solo parzialmente l’effetto sperato. Come previsto, i ricavi della tassa di soggiorno sono raddoppiati, ma il numero di pernottamenti è rimasto costante. Ciò nonostante, Roman Rogenmoser, CEO della società Touristische Unternehmung Grächen AG, stila un bilancio positivo. Il modello ha dato buone prove: il dispendio e i costi amministrativi legati alla fatturazione sono diminuiti progressivamente e l’organizzazione turistica dispone di entrate quasi costanti tanto nei periodi floridi quanto in quelli di crisi. Rogenmoser, tuttavia, rimane scettico sulla possibilità di una migliore occupazione delle abitazioni secondarie. Per molti proprietari affittare la propria abitazione a terzi è praticamente fuori questione, un modello comportamentale che potrebbe probabilmente essere cambiato solo ricorrendo a incentivi finanziari più importanti. È quanto sta cercando di fare il comune di Val de Bagnes, nel Basso Vallese, dove la tassa di soggiorno riscossa per i pernottamenti di terzi può essere dedotta dalla tassa forfettaria applicata alle abitazioni secondarie. Dall’introduzione del nuovo sistema tariffario, il tasso di occupazione delle seconde case in Val de Bagnes è aumentato.
- Strumenti strategici e di pianificazione
Strategia territoriale «St. Moritz 2030»: la LASec, le direttive di pianificazione cantonali e la pressione ad agire hanno spinto il comune di St. Moritz a lanciare nel 2017 il progetto «St. Moritz 2030» con l’obiettivo di elaborare una visione e una strategia per lo sviluppo della destinazione attraverso un processo partecipativo che ha coinvolto la popolazione e gli ospiti. Per la località engadinese la sfida principale è rappresentata dal livello dei prezzi del mercato immobiliare. Le numerose abitazioni secondarie (quota: 57 %), peraltro care, costituiscono di fatto il riferimento di mercato, contribuendo così a far aumentare anche i prezzi delle superfici residenziali e commerciali, che diventano sempre più inaccessibili per gli abitanti e le imprese locali. Dall’adozione di «St. Moritz 2030» nel 2019, il comune ha sostenuto attivamente i progetti di costruzione che offrono alloggi o spazi commerciali a prezzi ragionevoli: a livello di pianificazione e di procedura, ma anche con incentivi di tipo normativo e attraverso una politica immobiliare più attiva. Il comune sta anche cercando di far aumentare l’offerta di «letti caldi» cercando il dialogo con i proprietari e promuovendo modelli di marketing e di alloggio mirati. Il municipale Reto Matossi è convinto che i processi abbiano contribuito a inserire il tema degli alloggi a prezzi accessibili nell’agenda strategica. Si tratta ora di dimostrare la validità della strategia in sede di attuazione, per esempio attingendo a terreni di proprietà comunale e ad immobili di proprietà privata per la realizzazione di alloggi a prezzi accessibili.
- Nuove strutture operative e di governance
Erni Bau AG a Flims (GR): dopo l’entrata in vigore della LASec, l’impresa di costruzioni, che ha sede in uno dei comuni «hotspot» maggiormente interessati dal fenomeno delle abitazioni secondarie, ha rafforzato la sua strategia di diversificazione sviluppando ulteriori segmenti di mercato (p. es. risanamento energetico, trasporto ferroviario), nuove aree di attività (in tutto il Cantone dei Grigioni, SG, VS) e nuovi modelli d’affari. Tra le altre cose, ha creato un portafoglio immobiliare che comprende attualmente un centinaio di appartamenti in affitto. Il CEO Marc Grünenfelder ritiene che, con la strategia adottata, l’impresa sia sulla buona strada, anche perché si era già diversificata in precedenza. La Erni Bau AG trae vantaggio anche dalla sua vicinanza al centro urbano di Coira, dove negli ultimi anni ha potuto consolidare la sua posizione di mercato.
Al contrario, piccole imprese di costruzione nelle destinazioni turistiche periferiche sono state parzialmente costrette a ridimensionare la loro attività. Per esempio, in seguito all’entrata in vigore della LASec, la Freidig Bau AG di Lenk (Simmental) ha visto crollare fatturato, profitti e numero di dipendenti del 20-30 per cento, un dato che non tiene ancora conto del calo registrato nel 2020 a seguito della pandemia di coronavirus.
- Comunicazione e gestione della conoscenza
Progetto Innotour «Marketing di destinazione grazie ai proprietari di abitazioni secondarie» a Davos/Klosters (GR): il progetto, condotto dall’Institut für Systemisches Management und Public Governance (IMP-HSG) dell’Università di San Gallo sotto la direzione del professor Christian Laesser, mostra come i proprietari di abitazioni secondarie potrebbero contribuire maggiormente al marketing di destinazione attraverso un sistema di incentivi e di servizi associati. Le singole misure e proposte, che si basano su test di mercato e workshop in varie destinazioni turistiche, includono eventi regolari di informazione e di incontro, sconti per manifestazioni e infrastrutture per il tempo libero e supporto organizzativo per eventi privati e aziendali o voucher per nuovi proprietari.
- Offerte di prestazioni, piattaforme digitali
Piattaforma WarmesBett.ch: il progetto di piattaforma, lanciato nella regione Surselva già nel 2010 dalla Derungs Quinter Immobilien AG di Lumbrein (GR), funge da modello per altre piattaforme regionali analoghe. Con WarmesBett.ch, la Derungs Quinter AG offre un servizio completo di gestione professionale dell’affitto di appartamenti e case di vacanza senza che i proprietari si debbano preoccupare di nulla. Il servizio comprende tutto, dalla prenotazione al contratto, dalla consegna delle chiavi alla pulizia. Oggi la piattaforma propone 80 oggetti. «Abbiamo scelto consapevolmente di non sfruttare fino in fondo le potenzialità del mercato poiché sul piano logistico e del personale non siamo in grado di gestire una crescita supplementare», osserva il direttore Gian Derungs. Una grande sfida è trovare sufficiente personale di pulizia affidabile per i numerosi impieghi di breve durata. Derungs sottolinea che i momenti più critici sono a febbraio e a inizio marzo di sabato, quando gli inquilini di 50 o 60 appartamenti escono e ne entrano di nuovi. Malgrado le limitate possibilità di crescita, Derungs traccia un bilancio positivo e sottolinea che il modello di business ha dimostrato nel complesso di essere valido. Il coronavirus ha impresso un ulteriore impulso: il numero di pernottamenti generati tramite WarmesBett.ch ha superato quota 19 000 nel 2020, il 40 per cento in più rispetto all’anno precedente con lo stesso numero di letti.
- Progetti edili e immobiliari
Swisspeak Resort, Meiringen (BE): la LASec permette tuttora, a determinate condizioni, di costruire nuove abitazioni secondarie o appartamenti. Questa possibilità genera nuovi concetti ricettivi, come lo Swisspeak Resort di Meiringen. Il complesso, costato 30 milioni di franchi e realizzato in due anni, contiene 79 appartamenti e 426 posti letto ed è stato inaugurato alla fine del 2019. Il Resort è sorto su una zona turistica speciale creata negli anni 1990 e rimasta inutilizzata per 15 anni fino a quando la Resalpina GmbH ha preso l’iniziativa. Grazie al sostegno fornito dalla NPR in fase di concezione, la Resalpina GmbH ha sviluppato il complesso turistico fino alla costruzione, vendendolo poi al Mountain Resort Fund SICAV. Il fondo è gestito da Interhome AG, che ha già registrato un tasso di occupazione dell’80 per cento nel primo anno di attività. La società Resalpina GmbH sta progettando altri nove resort. Tuttavia, non è detto che nelle altre destinazioni i progetti vadano in porto così facilmente come a Meiringen: i quattro progetti più avanzati a Laxeralp (VS), Klosters, Arosa e Savognin (GR) sono attualmente bloccati da ricorsi.
A manifestare un forte interesse per i nuovi concetti di resort sono soprattutto le ferrovie di montagna e le funivie, tanto che oltre il 40 per cento delle imprese di trasporto sono attive in questo settore. Se è vero che il concetto di integrazione verticale dove un operatore aspira a fornire un’offerta di vacanze completa non è nuovo, è anche vero che è stato ulteriormente incentivato dalla LASec. Uno dei pionieri in questo senso è il gruppo Weisse Arena di Laax (GR) con il suo «rocksresort».
Sulla strada giusta
Anche se la LASec non suscita entusiasmi ovunque, tutti gli attori del settore la giudicano positivamente sia nell’ottica della pianificazione del territorio che in quella ecologica. C’è un ampio consenso sul fatto che riuscirà a fermare la dispersione insediativa nei comuni interessati e a promuovere uno sviluppo sostenibile del settore paralberghiero, rafforzando e migliorando ulteriormente le qualità paesaggistiche e turistiche.
Alcune regioni e comuni, come Davos/Prättigau (GR) o la Val d’Anniviers (VS), hanno reagito in modo proattivo alla LASec; altri, come la località molto ricercata di Grindelwald, sono rimasti sorprendentemente calmi. Questo dimostra che la pressione e la disponibilità ad adattarsi variano molto da una regione all’altra. Le destinazioni turistiche che intendono continuare a crescere nel settore paralberghiero devono cercare nuove ricette. Ma è chiaro per tutti che non ci sono soluzioni facili: la strada verso un turismo di successo passa quasi sempre da un insieme composito di progetti e misure coordinati tra loro.
Intensificare le attività di comunicazione
Gli autori delle analisi di impatto hanno constatato che la conoscenza esistente sull’attuazione della LASec non sempre raggiunge i comuni interessati o i vari referenti. Raccomandano perciò di promuovere il livello di conoscenza tra questi attori e quindi di aumentare il più possibile la sicurezza a livello di programmazione. Gli esperti raccomandano inoltre alla Confederazione, ai Cantoni e ai comuni interessati di migliorare le condizioni di finanziamento dei progetti di adattamento con misure supplementari e prestazioni mirate in modo da aumentare la certezza della pianificazione.
Per accelerare l’adeguamento alla LASec e coordinare il cambiamento strutturale che ne consegue sfruttando nel contempo le opportunità, occorre ampliare le competenze delle autorità preposte alle autorizzazioni edilizie, dei promotori e dei committenti e svilupparne di nuove. Secondo gli studi di impatto, il modo migliore per farlo è utilizzare i canali di comunicazione consolidati delle associazioni di categoria e delle organizzazioni di promozione economica, avvalersi del sostegno degli Uffici federali coinvolti (SECO, ARE) e attivare gli strumenti di sviluppo regionale e turistico come Innotour, la NPR e la Società svizzera di credito alberghiero (SCA).
Dopo aver preso conoscenza del rapporto al Consiglio federale sulle analisi di impatto della LASec, la Confederazione ha riconosciuto che l’attuazione della legge e la base di conoscenze devono essere migliorate e sta pianificando le prime misure in tal senso. Tuttavia, non ritiene necessario modificare la legge, anche perché i processi di adattamento non si sono ancora conclusi.
In definitiva, tutti gli sforzi messi in campo dovrebbero favorire anche il cambiamento strutturale in atto da un turismo monostagionale a un turismo destagionalizzato e continuare così a sostenere il processo di trasformazione dei letti «freddi» in letti «caldi». Se questo processo si concretizzerà, le destinazioni diventeranno più sostenibili, maggiormente orientate al futuro e più resilienti.
Bibliografia
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