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Die Schweizer Stimmbevölkerung hat am 11. März 2012 die Volksinitiative zur Beschränkung von Zweitwohnungen und sogenannten «kalten Betten», also von Wohnraum, der nur während eines Bruchteils der Zeit genutzt wird, angenommen. Von der damit verbundenen Forderung, bei einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent des Wohnungsbestands den weiteren Ausbau zu stoppen, waren rund 400 Gemeinden betroffen, fast ausschliesslich solche aus dem Alpenraum. Für sie war der Entscheid ein heftiger Schock. Vor allem in den Hotspots des Zweitwohnungsbaus wurde ein massiver wirtschaftlicher Einbruch befürchtet.
Alles halb so schlimm
So schlimm kam es dann doch nicht, zumal es nach der knappen Annahme der Volksinitiative eine Weile dauerte, bis der Vollzug einigermassen griff. Wie sich der Zweitwohnungsmarkt im Zeitraum von 2013 bis 2019 tatsächlich entwickelte, haben Expertinnen und Experten der Beratungsfirmen BHP, IC Infraconsult und Rütter Soceco 1 sowie der Hochschule Luzern (HSLU) 2 im Auftrag des SECO und des ARE eingehend untersucht. Die Analyse erbrachte bemerkenswerte Ergebnisse. «Unmittelbar nach Annahme der Initiative prägte in zahlreichen Bergregionen vorerst ein Bauboom das wirtschaftliche Geschehen», erläutert Professor Stefan Lüthi vom Institut für Betriebs- und Regionalökonomie (IBR) der HSLU, das die betriebswirtschaftlichen Auswirkungen untersucht hat. Der wesentliche Grund für diese Entwicklung: Projekte, die noch vor Ende 2012 bewilligt wurden, fielen nicht unter den Baustopp. Also wurde überall eilends gebaut, was schon bewilligt war. Ausserdem wurden unter den Übergangsbestimmungen unentwegt neue Baugesuche eingereicht. So gelangte 2013 und 2014 an vielen Orten weiterhin eine beachtliche Zahl neuer Zweitwohnungen auf den Markt.
Gesetz zeigt Wirkung
Erst als sich ab 2015 der Vollzug des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) und der Zweitwohnungsverordnung (ZWV) konkretisierte, sank die Zahl der Bewilligungen und pendelte sich nach Inkrafttreten deutlich unter dem historischen Mittel ein. 2019, im Jahr vor Covid-19, wurden in den vom ZWG betroffenen Gemeinden noch rund 2000 Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt – rund dreimal weniger als in den Boomjahren 2006 bis 2008. «Insgesamt ist der Ferienwohnungsbau seit der Zweitwohnungsinitiative stark rückläufig», zieht Lüthi ein vorläufiges Fazit. Die Zweitwohnungsinitiative führte also nicht zu Nullverbrauch, reduzierte aber den Flächenverbrauch deutlich und förderte einen haushälterischeren Umgang mit dem Boden. Die Umweltschutzorganisation Helvetia Nostra sieht das offensichtlich etwas anders, vergegenwärtigt man sich die 1600 Einsprachen gegen Baugesuche, die sie im Zeitraum 2013 bis 2019 eingereicht hat. Davon wurden bis heute 687 ganz oder teilweise gutgeheissen, weitere 541 wurden als gegenstandslos abgeschrieben, weil etwa das Baugesuch zurückgezogen wurde. Die Einsprachen konzentrierten sich zuerst hauptsächlich auf Projekte im Kanton Wallis. Deren Anzahl nahm aber im Laufe der Zeit dank der inzwischen besser eingespielten Vollzugspraxis generell deutlich ab.
Bau- und Immobilienwirtschaft unter Druck
Auch die ursprünglich befürchtete wirtschaftliche Katastrophe infolge des ZWG ist heute kaum mehr ein Thema. Die touristische Nachfrage in der Hotellerie und der Parahotellerie hat das ZWG nicht nachweisbar beeinflusst. «Am stärksten zu spüren bekam die Folgen des ZWG nicht ganz überraschend die Bau- und Immobilienwirtschaft», so Lüthi. Doch auch in diesem Wirtschaftssektor war der Rückgang kleiner als prognostiziert. In den Hotspots des Zweitwohnungsmarktes brachen die Bauaktivitäten zwar um rund 20 Prozent ein. Doch grössere, breiter aufgestellte Firmen hielten sich schadlos, indem sie neue Marktsegmente erschlossen und ihr Marktgebiet etwa ins Unterland ausweiteten. Zudem floss in den letzten Jahren mehr Geld in den Unterhalt und die Erneuerung des Zweitwohnungsbestandes. So profitierte die Bauwirtschaft auch vom genannten Bewilligungs- und Bauboom, der sogar zu einem Angebotsüberhang geführt hat, und von den Ausnahmeregelungen, wonach der Bau von Zweitwohnungen im Zusammenhang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben möglich ist. Hinzu kommen viele Sanierungsprojekte in der Hotellerie, wo unter bestimmten Voraussetzungen 20 bis 33 Prozent der Hauptnutzfläche von Hotelbauten als Zweitwohnungen erstellt werden dürfen.
Massnahmenpaket mit schneller Wirkung
Dass die wirtschaftliche Entwicklung in den vom ZWG betroffenen Gebieten besser verlief als befürchtet, ist auch verschiedenen staatlichen Massnahmen zu verdanken. Dazu gehört das tourismuspolitische Massnahmenpaket, das das Parlament 2015 explizit zur Abschwächung der negativen Auswirkungen des ZWG beschlossen hat. Eine der Massnahmen war das «Impulsprogramm Tourismus», das für die Jahre 2016 bis 2019 zusätzlich Beiträge in der Höhe von 10 Millionen Franken für das Förderprogramm Innotour, 38 Millionen Franken für die Neue Regionalpolitik (NRP) und maximal 150 Millionen Franken zusätzliche NRP-Darlehen freigab. Zudem wurde das noch nicht ausgeschöpfte Zusatzdarlehen an die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) aus dem Jahr 2011 in der Höhe von 100 Millionen Franken bis 2019 verlängert.
«Viele der dadurch ausgelösten Anpassungsprojekte zielen auf eine intensivere Bewirtschaftung der Zweitwohnungen und der schlecht ausgelasteten Hotels. Die Devise lautet: ‹Warme statt kalte Betten!›», so Lüthi. Mit dem erwünschten Nebeneffekt, dass der laufende Strukturwandel vom monosaisonalen zu einem Ganzjahrestourismus beschleunigt wird. Neue Geschäftsmodelle, die vor allem in der Bau- und Immobilienwirtschaft seit 2013 auf rein privatwirtschaftlicher Ebene entstanden sind (vgl. unten), zeigen zusammen mit den vom Bund, von den Kantonen und den Gemeinden unterstützten Anpassungsprojekten, dass es im Alpenraum auch mit dem ZWG weiterhin einen erfolgversprechenden Weg in eine nachhaltige touristische Zukunft gibt.
Neue Chancen und Möglichkeiten mit dem ZWG
Das Beratungsunternehmen IC Infraconsult hat versucht, die Anpassungsprojekte und neuen Lösungen nach thematischen Aspekten zu kategorisieren. Und es hat für jede Kategorie mehrere «Good Practices» selektioniert, aus denen im Folgenden Beispiele vorgestellt werden.3
- Regulative und fiskalische Instrumente
Kurtaxen in Grächen VS und Val de Bagnes VS: Die Gemeinde Grächen hat per 1. Mai 2018 die Kurtaxe neu reglementiert. Auf Zweitwohnungen wird seither eine Jahrespauschale erhoben, die 46 bisherigen Übernachtungstaxen entspricht. Es ist eine einfache Massnahme, von der sich die Behörden angesichts eines Zweitwohnungsanteils von 68 Prozent eine grosse Hebelwirkung versprechen. Bei schlecht genutzten Zweitwohnungen bedeutet die neue Taxe eine massive Verteuerung. Für die Eigentümerinnen und Eigentümer steigt der Anreiz, die Zweitwohnung möglichst oft an Dritte zu vermieten. Das neue Berechnungsmodell hat bisher allerdings nur halbwegs den gewünschten Erfolg gebracht. Erwartungsgemäss verdoppelten sich zwar die Kurtaxen-Einnahmen, doch stagnieren die Übernachtungszahlen bis heute. Roman Rogenmoser, CEO der Touristischen Unternehmung Grächen AG, zieht trotzdem eine positive Bilanz: «Das Modell bewährt sich. Der administrative Aufwand für die Rechnungstellung ist heute kleiner, und wir verfügen als Tourismusorganisation in guten wie in schlechten Zeiten über annähernd gleichbleibende Einnahmen.» Bezüglich einer besseren Auslastung der Zweitwohnungen bleibt Rogenmoser skeptisch. Für viele Zweitwohnungsbesitzerinnen und -besitzer komme eine externe Vermietung grundsätzlich nicht infrage. Er spricht damit ein Verhaltensmuster an, das sich vermutlich nur mit massiveren finanziellen Anreizen verändern liesse. Dies versucht die Gemeinde Val de Bagnes im Unterwallis. Dort können die Kurtaxen, die für Mietübernachtungen von Dritten anfallen, von der Pauschalkurtaxe für die Zweitwohnung abgezogen werden. Und tatsächlich: Seit Einführung des neuen Tarifsystems ist die Auslastung der Zweitwohnungen im Val de Bagnes gestiegen.
- Planerische und strategische Instrumente
Raumstrategie «St. Moritz 2030»: Das ZWG, kantonale Planungsvorgaben und der Handlungsdruck vor Ort waren für St. Moritz Anlass, 2017 unter dem Titel «St. Moritz 2030» zusammen mit der Bevölkerung und Gästen einen Visions- und Strategieprozess für die Ortsentwicklung zu starten. Hauptherausforderung in der Engadiner Destination ist das Preisniveau auf dem Immobilienmarkt, bei dem die vielen teuren Zweitwohnungen (Anteil: 57 Prozent) die eigentliche Benchmark setzen mit dem Resultat, dass auch die Preise für Wohn- und Gewerbeflächen stetig steigen und für die Ortsansässigen und Gewerbetreibenden zunehmend unerschwinglich werden. Seit Verabschiedung von «St. Moritz 2030» im Jahre 2019 unterstützt die Gemeinde aktiv Bauprojekte, die bezahlbaren Wohnraum oder Gewerbeflächen zu angemessenen Preisen ermöglichen: bei der Planung, im Verfahrensprozess, mithilfe reglementarischer Anreize und durch eine aktivere Liegenschaftspolitik. Über den Dialog mit den Eigentümerinnen und Eigentümern sowie die Förderung entsprechender Vermarktungs- und Beherbergungsmodelle versucht die Gemeinde zudem das Angebot «warmer Betten» zu erhöhen. Gemeindevorstand Reto Matossi ist überzeugt, dass die Prozesse dazu beigetragen haben, das Thema «bezahlbarer Wohnraum» strategisch zu verankern. «Nun müssen wir den Beweis einer erfolgreichen Umsetzung erbringen», sagt er, etwa mit gemeindeeigenen Grundstücken und privaten Liegenschaften, die für bezahlbaren Wohnraum mobilisiert werden könnten.
- Neue Betriebs- und Governance-Strukturen
Erni Bau AG in Flims GR: Das Bauunternehmen mit Sitz in einer Zweitwohnungshochburg hat seine Diversifikationsstrategie nach Inkrafttreten des ZWG verstärkt in Richtung Erschliessung zusätzlicher Marktsegmente (z.B. Energiesanierungen, Bahnverkehr) und neue geografische Marktgebiete (in ganz Graubünden, SG, VS) sowie neue Geschäftsmodelle vorangetrieben. Dazu gehört der Aufbau eines Immobilienportfolios, das mittlerweile über hundert Wohnungen zwecks Vermietung umfasst. «Wir sind mit der gewählten Strategie heute gut unterwegs», sagt CEO Marc Grünenfelder, auch weil die Firma schon zuvor strategisch breit aufgestellt war. Zudem profitiert sie von der räumlichen Nähe zum urbanen Zentrum Chur, wo die Erni Bau AG in den letzten Jahren stärker Fuss fassen konnte.
Kleineren Baufirmen in peripheren Tourismusdestinationen blieb es hingegen häufig nicht erspart, ihren Betrieb zu redimensionieren. Bei der Freidig Bau AG in Lenk im Simmental beispielsweise sind infolge des ZWG in den letzten Jahren Umsatz, Ertrag und Beschäftigtenzahl um 20 bis 30 Prozent eingebrochen, wobei der Rückgang im Jahr 2020 aufgrund von Covid-19 in dieser Zahl noch nicht berücksichtigt ist.
- Kommunikation und Wissensmanagement
Innotour-Projekt «Destinationsmarketing durch Ferienwohnungsbesitzerinnen und -besitzer» in Davos/Klosters GR: Das am Institut für Systemisches Management und Public Governance (IMP-HSG) der Universität St. Gallen unter der Leitung von Professor Christian Laesser durchgeführte Projekt zeigt systematisch auf, wie Zweitwohnungsbesitzerinnen und -besitzer mittels eines Anreizsystems und dazugehöriger Dienstleistungen verstärkt zum Destinationsmarketing beitragen könnten. Zu den einzelnen Massnahmen und Vorschlägen, die auf Markttests und Workshops in verschiedenen Tourismusdestinationen basieren, gehören regelmässige Informations- und Kennenlernevents, Preisvergünstigungen bei Veranstaltungen und Freizeitinfrastrukturen und organisatorischer Support bei privaten und geschäftlichen Anlässen oder Vouchers für Neubesitzerinnen und -besitzer.
- Dienstleistungsangebote und Plattform-Tools
Plattform WarmesBett.ch: Das Projekt in der Surselva wurde bereits 2010 von der Derungs Quinter Immobilien AG in Lumbrein GR lanciert. Die Plattform ist heute Vorbild für weitere ähnliche regionale Plattformen. Die Derungs Quinter AG bietet mit WarmesBett.ch den Besitzerinnen und Besitzern von Zweitwohnungen einen Rundumservice, damit sie ihre Objekte ohne eigenen Aufwand vor Ort professionell vermieten können. Der Service umfasst alles von der Buchung über den Vertrag und die Schlüsselübergabe bis hin zur Reinigung. Heute sind 80 Mietobjekte auf der Plattform aufgeschaltet. «Wir haben damit den Markt absichtlich nicht ausgeschöpft, weil sich weiteres Wachstum logistisch und personell kaum bewältigen liesse», sagt Geschäftsführer Gian Derungs. Eine grosse Herausforderung ist es, genug verlässliches Reinigungspersonal für die vielen Kurzzeiteinsätze zu finden. «Wenn im Februar und Anfang März samstags in 50 oder 60 Wohnungen auf einen Schlag die Mieterinnen und Mieter wechseln, stossen wir an unsere Grenzen», gibt Derungs zu bedenken. Trotz der eingeschränkten Skalierungsmöglichkeiten zieht Derungs eine positive Bilanz: «Das Geschäftsmodell hat sich insgesamt gut bewährt.» Für zusätzlichen Schub sorgte Corona: Die Zahl der über WarmesBett.ch generierten Übernachtungen stieg 2020 auf über 19 000 Logiernächte, bei gleichem Bettenangebot 40 Prozent mehr als im Vorjahr.
- Bau- und Immobilienprojekte
Swisspeak Resort, Meiringen BE: Das ZWG erlaubt bekanntlich unter gewissen Bedingungen weiterhin, neue Zweitwohnungen oder Apartments zu errichten. Diese neue Ausgangslage ruft buchstäblich nach neuen Beherbergungskonzepten. Das Swisspeak Resort in Meiringen, ein 30-Millionen-Franken-Projekt mit 79 Wohnungen und 426 Betten, wurde Ende 2019 nach zweijähriger Bauzeit eröffnet. Es steht auf einer in den 1990er-Jahren geschaffenen touristischen Sonderzone, auf der 15 Jahre lang nichts passierte, bis die Resalpina GmbH die Initiative ergriff. Von der NRP in der konzeptionellen Phase unterstützt, entwickelte die Resalpina GmbH das Resort bis zum Bau, um es schliesslich dem Mountain Resort Fund SICAV zu verkaufen. Bewirtschaftet wird es von der Interhome AG, die bereits im ersten Betriebsjahr eine Auslastung von 80 Prozent verzeichnete. Die Resalpina GmbH plant neun weitere Resorts. Allerdings dürfte es nicht überall so glatt laufen wie in Meiringen. Die vier fortgeschrittensten Projekte auf der Laxeralp im Wallis sowie in Klosters, Arosa und Savognin in Graubünden sind derzeit durch Einsprachen blockiert.
Grosses Interesse an den neuen Resortkonzepten zeigen vor allem die Bergbahnen: Mittlerweile sind über 40 Prozent der Transportunternehmen in diesem Bereich aktiv. Das damit angestrebte Konzept der vertikalen Integration mit einem kompletten Ferienangebot aus einer Hand ist zwar bereits älteren Datums, wurde durch das ZWG aber weiter forciert. Zu den Pionieren gehört die Weisse Arena Gruppe in Laax GR mit dem rocksresort.
Auf dem richtigen Weg
Auch wenn nicht alle direkt Betroffenen über das ZWG gleichermassen begeistert sind, so beurteilen sämtliche Stakeholder das neue Gesetz aus raumplanerischer und ökologischer Optik sehr positiv. Der Konsens ist gross, dass es die Zersiedlung in den betroffenen Gemeinden stoppt, die Entwicklung in der Parahotellerie in nachhaltige Bahnen lenkt und die landschaftlichen und touristischen Qualitäten in den betroffenen Gemeinden stärkt und weiter verbessert.
Einige Regionen und Gemeinden wie Davos/Prättigau GR oder Val d’Anniviers VS reagierten sehr aktiv auf das ZWG, in anderen Hotspots – etwa Grindelwald – blieb es erstaunlich ruhig. Offensichtlich sind der Anpassungsdruck und die Anpassungsbereitschaft je nach Region sehr unterschiedlich. Tourismusdestinationen, die in der Parahotellerie weiterwachsen möchten, suchen nach neuen Rezepten. Klar ist allen Beteiligten, dass es dabei keine einfachen Lösungen gibt. Der Weg in die erfolgreiche touristische Zukunft führt fast immer nur über ein Bündel von aufeinander abgestimmten Projekten und Massnahmen.
Kommunikationsaktivitäten intensivieren
Die Autorinnen und Autoren der Wirkungsanalysen stellten fest, dass das vorhandene Wissen zur Umsetzung des ZWG nicht immer bei den betroffenen Gemeinden beziehungsweise den Zuständigen ankommt. Sie empfehlen daher den Wissensstand unter diesen Akteuren zu fördern und damit die Planungssicherheit im Rahmen des Möglichen zu erhöhen. Zudem empfehlen die Expertinnen und Experten dem Bund, den Kantonen und den betroffenen Gemeinden, mit weiteren Massnahmen und zielgerichteten Dienstleistungen die Finanzierungsbedingungen bei Anpassungsprojekten zu verbessern und die Planungssicherheit zu erhöhen.
Um die Anpassung an das Zweitwohnungsgesetz zu beschleunigen, aber auch um den damit verbundenen Strukturwandel zu koordinieren und dessen Chancen nutzen zu können, müssten die Kompetenzen sowohl der Baubehörden als auch der Projektentwickler und Bauherren erweitert und neue Kompetenzen aufgebaut werden. Dies erfolgt laut Studien am besten über die etablierten Kommunikationskanäle von Branchenverbänden und Standortförderungsorganisationen und mit Unterstützung durch die involvierten Bundesämter (SECO, ARE) und regionalpolitischen Entwicklungsgefässe wie Innotour, NRP und Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit (SGH).
Der Bund hat gemäss Bericht an den Bundesrat zu den Wirkungsanalysen erkannt, dass der Vollzug und die Wissensgrundlagen zu verbessern sind, und plant erste Massnahmen. Für Änderungen des ZWG sieht er dagegen keinen Handlungsbedarf, unter anderem deshalb nicht, weil die Anpassungsprozesse noch im Gange seien.
Letztlich sollen die Bemühungen auch den laufenden Strukturwandel vom monosaisonalen zum Ganzjahrestourismus begünstigen und damit auch den Transformationsprozess «von kalten zu warmen Betten» weiter ankurbeln. Gelingt dieser Schritt, so gelingt es auch, die Destinationen nachhaltiger, zukunftsfähiger und resilienter auszurichten.
Literatur
